住宅を人に賃貸しております。その家は将来また住みたいと思っておりますが、現在...

charara1966さん

①住宅を人に賃貸しております
　居住目的ではなく収益目的

②住宅ローン金利　現在優遇1％の変動金利で1.875％ですが
　住宅ローンでなくなるので一括返済か金利の高いフリーローンに切り替え

③賃貸住宅でも普通に住宅ローンとして借りれ、なお有利な金利優遇のある銀行
　アパートローンとして申請すればその収益に見合ったローンを住宅ローン以上の優遇金利で組むことができます。
審査は築年数、構造により年数が1～30年、収入、属性、資産で判断。
（ただし、１棟が対象。１室や１戸は個別相談）みずほ、三井住友、中央三井信託ほか

まず現在借入の銀行に相談されましたか　以下気をつけないといけないことです。

・金銭消費貸借契約書に用途変更の際は一括返済の条項があります。
用途を収益（賃貸借契約成立の時点）にした場合

・収益－固定資産税－リフォーム資金－値下がり予想－ローン金利＝プラスであること。
賃貸経営は収益あって初めて成り立つものです。
将来住むために、資産維持のためにとはじめられた方はマイナスでも良しとされているのですが
④家の資産価値は木造で2000万円÷40年＝1年　▲50万円
⑤10年に1度は外壁屋根の手入れをしてです。100万÷10年＝1年　▲10万円
⑥金利負担2000万円1.875％で年間▲38万円
⑦地価の動向は無視して固定資産税▲10万円
⑧退去時リフォーム積立年▲20万円、空家時予備費10％▲15万円
参考で家賃収入年間150万円として
150-④50-⑤10-⑥38-⑦10-⑧35＝7万円がプラス

・通常戸建てを賃貸に出された場合年間50～100万円マイナスが現状です。

・地価の下落（上昇はラッキー）、入居率、金利によっては早期売却をお勧めいたします。

・確定申告不動産収入必要です