住宅ローンについて質問します

karushifuaさん

たぶん何処の銀行でも同じような感じだと思います。
変動金利の場合、利率は年２回見直し。
５年間ルールと1.25倍ルールがあると思います。

5年間ルールは、金利が上がっても毎月の支払額は5年間同じという事。
結構曲者です。例えば月10万（元金5万、利息5万とします）の支払だとします。
利率が上昇し、利息を6万支払う必要がある場合でも支払は10万です。内訳は元金4万の利息6万です。
利率が上昇傾向の場合、月の支払は変わらないが、元金がなかなか減らない状況が続きます。
最悪は未払い利息の発生です。利率によって、利息を11万支払う必要がある場合、元金0で利息10万で未払い利息1万となります。

未払い利息の発生の分岐点の利率は、返済額÷ローン残高×12×100、ででると思います。


1.25倍ルールは、支払額が増える場合でも、直前の支払額の1.25倍までしか増えないという事。
10万が１２万５千円までしか増えない事になります。本来なら１５万という場合でも、１２万５千円となります。


過去の数十年の平均金利はたしか4％位だったと思います。

zuwaiganiganiさん

変動金利は５年後以降は年２回見直しがある（見直した結果金利が変わらない場合もあるっていうか多い）。
見直しっていうのは毎月の返済額のコト。
変動金利自体は年何回と決まっているのでなく、都度変わる。
仮に見直しが４月１０月だとして、変動金利が６月に変わっても、支払額は１０月まで変わらない。
その間は、金利が変わった分、元金と利息の割合がかわる。
金利があがれば元金の割合が減るし、金利が下がれば元金の割合が増える。
でもって、例えの場合は１０月には返済額が上がるって感じ。
↑
なんで金額が上がるかって言うと、金利が上がって返済額が変わらないでずーっといくと
３５年で完済できなくなるから。

＞また一体この金利は何％くらいまで増えるのでしょうか？あくまで予想でいいです。
公表金利がＭＡＸで５％、３５年平均すると３％くらい。（優遇金利差し引き後ではない）
→何故なら現時点の３５年長期固定が３％くらいだから。

jammer0709さん

いつその通知が来て、いつからとかそういう情報が無いので何とも言えんのですが、

まず、変動金利とはそういうものです。金利が上がってしまった場合には
同じ、または支払い金額の増加（前の支払額の１．２５倍まで）のうちで金利部分と元本部分が決められます。
んで、質問者さんの場合はおそらくは７月から１．２５倍か、それ以内の支払い金額となると思われます。
それは金利が上がった分によるところになります

参考ＵＲＩ
兵庫信用金庫（住宅ローン）
http://www.shinkin.co.jp/hyoshin/campain/jutaku.html

金利の見直しは年２回です。
金利は正直何パーセントまで上がるか解りません。長期国債のレートによります。
ただ、基本的に今までの日本が超低金利で推移してきたということから
単純に考えれば金利は上昇傾向であるといえるでしょうね。
２～３年で本当に急激に上がるということはあまり無いとは思えませんが、
”バブルの時代” などは ”５～８％” くらいの金利でした。
これがどのくらいまで続くかも解りませんのでどうともいえませんね。
インフレの加熱度合いによるとしか言いようがありません。

最悪、固定金利に借り替えるというのも手だとは思いますが、
仮に金利が下がっていくとすると損になりますよね？
あと、その際には手数料も関わってきます。
行動するときは慎重に。

so_kenji2007さん

ご参考。
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/jyutaku/jyuutakuHP/kensetu_kony...

適用金利は実情に合わせて見直されますが、返済額の見直しは数年に一度となっています。
（参考URLだと、年に２回の金利見直し、返済額の見直しは５年ごと）

よって、返済額を変えないまま、適用金利を変更すると元利の割合が変化します。
金利が想定よりも上昇している場合は、元金割合減、利息割合増になりますので、
返済額の見直しのときに「思ったよりも元金が減っていない」ため、
返済額が上昇する事が考えられます。

当該銀行にある程度の想定の上で今後のシミュレーションをお願いしてはいかがでしょう。
借り換えを含めて検討の余地もあるかと思います。