解決済みの質問
分譲マンションを賃貸にしたいのですが
分譲マンションを賃貸にしたいのですが
現在、分譲マンションに住んでいます。
ローンがあと２５年弱残っているのですが、親の介護のため主人の実家に同居しなければいけない状況になりそうです。
私は売却してもいいかなと考えているのですが、主人は売りたくないようで、「賃貸にして貸し出したい」と言っています。
賃貸にした場合は、家賃でローンを返していこうと思っています。家賃の相場は、ちょうどローンの額と同じくらいです。
ただ、家賃収入があれば、所得として税金がかかると思うのですが、結局固定資産税等も考えると、売却せずに賃貸にした場合には損するような気がします。
賃貸と売却どちらがいいのでしょうか？
また、それぞれの手続き等について詳しいことを教えていただければと思います。
よろしくお願いいたします。
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- 質問日時：
- 2008/2/25 14:59:48
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- 解決日時：
- 2008/3/3 09:00:17
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ベストアンサーに選ばれた回答
なんだか、どの回答も間違いだらけのような気がします
まず、賃貸の場合の所得税が発生するかどうかですが、申告上で赤字なら発生しません。というかあなたの場合たぶん赤です
申告上の＋にあたるのは賃料
－にあたるのは、ローン返済のうちの利息分
仲介手数料、火災保険料、固定資産税、修繕費、管理費、
減価償却費です
火災保険をまとめ払いしていれば、年割りで計上します
実際に支払っているのに経費に計上できないのが、ローンの元本返済分
逆に実際に支払っていないのに、経費に計上されるのが、減価償却費です
この二つの金額がポイントになります
定率法、定額法や、購入時の価格、居住用として使用した年数、土地と建物の金額の割合などがわからないので、
どれくらいあるかわかりませんが、仮に新築で購入して
10年住んで、賃貸に出すような場合でも、1000万円あたり年間20万ちょっとの経費計上ができるはずです。
減価償却の金額は関係書類をもって、税務署に行けば算出方法を教えてくれます
この金額に前述のローン返済の利息分、実際の経費を足すと、賃料とローン返済額が同額のケースだと
たいてい赤字になると思います
ですから、所得税はかからないことになります
さらに、この赤字分は、ご主人や奥さんのその他の収入から減らすことができます
たとえば、通常の所得が 800、不動産が-100だと、700の所得として、所得税の
計算がスタートするので、ここで、所得税が減ります
もちろん住民税も減ります。
住民税をベースに計算されているものがあれば、その金額も減ります（国民保険や保育料など）
賃貸事業を赤字として申告して減額される税金などの金額と
賃料でまかなえずに持ち出しした経費
この差が実質的な損得になります
一方、売却は、ローン残高より高く売れないと持ち出しになります
仲介手数料も3％+6万円+TAXがかかります。印紙税もかかります
たいていは売却損がでますが、たしか現在は特例措置がないので
その年の収入との相殺もできないと思いました
この辺はコロコロかわるので、税務署に確認したほうがよいです。
以前は、損した金額を何年かにわたって給料などと相殺できたので
かなり所得税を軽減できましたから、売却と賃貸で悩むときに
売却の方がよいという結論になることも多かったですが、今は損しても
取り戻す余地がなくなってます。
ちなみに住宅ローン控除を受けていれば、賃貸にしても売却にしても受けられなくなります
いずれにしろ、関係書類一式もって税理士さんに詳しく計算してもらうのがいいでしょうね
1時間くらいで全部計算してくれますよ
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- 回答日時：2008/2/29 11:11:10
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ベストアンサー以外の回答
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sylphernさん
一番大事なのは損か得か．．
ということだと思いますが、
ローンと家賃が同じということは、実際に入ってくる収入がなく、
しかも、不動産所得があるため所得税がかかるということです。
ローンの元本分は経費とならなりませんので．．
（もちろん、固定資産税等もかかります）
要するに、持ち出しで補うことになり、毎月損失があり、しかも年々損失額が増額していくわけです。
（元利金等の場合、元本分は年々増えていきます）
あくまで家賃が下がらない、金利が上がらない．．と仮定してですよ。
１．今売却して、損切りするか
２．毎年損失＋将来のある時点で損切りするか
３．ローン完了まで損失を出して、２５年後にそのマンションを持ってるか（資産価値なんてたいしてないですよ）
さて、どれが得でしょうか？
ちなみに、不動産所得はあくまで総合課税の対象で、
所得税は超過累進課税になるので、５０％なんて税率は存在しません。
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- 回答日時：2008/2/25 17:23:44
家賃収入は不労所得で５０％位の所得税がかかります。
しかし、必要経費を控除してくれるので若干は少なくなりますが
ローンの返済は難しいでしょうね
私も同じような事で売却や賃貸を考えましたが
売却するには、値下がりしててローン残にも満たず
賃貸するには、クロス・畳・じゅうたんの張り替えをしないと借りてもらえない
リフォーム代で100万円かかると言われ断念しました。
結局、知り合いの息子さんに少額で住んでもらっています。(現状で修繕しない条件)
手続き等は信頼できる不動産に頼めば大丈夫ですよ
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- 回答日時：2008/2/25 15:19:12
まず、ローンの契約書には、契約者が居住することが条件とされているはずですので、ご確認ください。
つまり、自分が住むから住宅ローンとして融資を受けられたということです。
それを賃貸するとなると、少なくとも銀行の承諾を得ておかないと、いきなり全額返せってことにもなりかねません。
理由が理由なので、認められると思いますが、将来は戻るからと言っておかないと駄目かも知れません。
次に、賃貸する場合、まず、住宅ローン控除のメリットは受けられなくなります。
それと、家賃収入は不動産収入になりますので、毎年確定申告が必要になります。勿論、税金がかかります。
以上を踏まえて、ご検討されては如何ですか？
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- 回答日時：2008/2/25 15:15:07
