新居購入時の住宅ローンの非常に安い金利について

kirinkaijpさん

皆さん、住宅ローンの金利についてかなり誤った知識があるようですが、今ある商品の内、変動金利にするのか、フラットなど、超長期固定にするのかの2択で悩まれるのが、一番冷静だとおもいます。
まず、変動の場合、字の通り「変わるし、動きます」。
但し、支払いは5年間は固定されます。5年後に、その5年間の金利変動の状況、返済状況により、実行金利が見直されます。

そして、フラット３５など、超長期固定商品ですが、どんな状況になろうが、35年間支払いが一定で、上がりも下がりもしません。
「安定」を絶対的に重要視されるかたはこれを選ばれます。

ただ、プラスで理解していただくべきことは、変動の場合、見直しがされたとき、日本に爆発的なインフレが起きていても、1.25倍以上の支払いのアップは起きません。これは銀行が法律で縛られています。ちなみに、日本では今まで1.17倍までしか上がったことが有りません。この時が、いわゆるバブルの時代です。

貴方の場合、１．４％の優遇を受けて融資が受けられるので、今後史上最悪な金融状況になり続けても35年固定の支払いを超えるのは20年後です。

年間に60万円貯蓄できているのでしたら、（もちろん全額返済に回す必要などありません）18年～20年で完済することは無理のないことです。
繰上げ返済なんてしたくない！！！ということならフラット３５を選択するのもいいでしょう。
一年に３回でも１０万円ずつ返済するおつもりでしたら、変動金利にされたのと、フラットにされたのでは総返済額の差額で子供に立派な結婚式をさせてあげられる位違います。

但し、金利が上がれば売却を・・・などという不動産屋は信じてはいけません。それこそお金の無駄遣いです。売却で利益が出る不動産など、日本国内の不動産の内のわずか数％です。

それなら、早く完済して、周辺賃貸程度の賃料で収入を得て２軒目のマイホームの支払いの足しにして、財産を増やして行くべきです。

早期完済するためには、幾つかコツがあるのですが、ここに書くと長くなるのでこのくらいにしておきます。
もし、ご希望でしたらコツもお教え出来ますが・・・
結論、貴方が１．４％の変動で融資を受けることはとても賢明で、堅実な選択だといえます。

purepure5126さん

自営業だとローンを組むのは難しいのでしょうか？
もしそうでなければ他の金融機関も検討する価値はあると思います。
不動産屋は本気で考えてくれるケースはかなりまれです。

フラット３５が利用できる物件であれば自営業でも比較的審査は通り、金利はずーと固定です。
事務手数料や保証料がかかるのか？団信は金利に入っているのか別途かかるのか？繰上返済は簡単にできるのか、繰上手数料はかかるのか？等総合的に判断しましょう。

tboxsoe2004akiさん

今回検討されているローンは 35年間 店頭金利より１．４７%優遇で 変動金利１．４％とのことでしたが 固定期間はどのくらいの期間でしょうか？期間が３年以上のものであればかなり金利は安いと思います。

固定か変動金利でお悩みであるとのことですが、両者とも良点もあり リスクもありますが 今の低金利時代 最終的な総返済額はさほど差はでないと思います。損得で考えるより 返済がアップダウンしても 神経質にならず それなりに生活レベルを調整できる方は変動金利であっても良いと思いますし 逆に 借入をした後 ずっと 世の中の金利の情勢が気になり落ち着いて生活できない方や きまった返済額で何も考えず返済をしていきたい方は固定のほうが良いと思います。

実際私が以前シュミレーションしたところ １．４％スタートし ５年間ごとに０．５％づつ金利が上昇し最終返済が４．９％になったとしても ３％の固定金利と総返済はさほど変わりません。あくまでも 借入元金に利息はかかりますので 当初金利が安いと元金の減りが早く 特に元金が少なくなる返済終了前の１０年間など かなり高金利になってしまっても差がでないと思います。

大半の金融機関は 返済比率（税込年収に対して返済額の比率）を金利４％で計算し 年収の３５％以内であるかどうかで融資の判断をします。 ということは この範囲であれば 適正な計画であり 事故も少ないと判断していると思います。個人的には３０％以下を目指したいところですが・・・・

固定 変動金利で悩むことも重要ですが、借入の金額が適正であるか？返済期間が適正であるか？不動産業者や金融機関ンは安易に３５年返済を勧めますが ６０歳が定年の場合 ２５歳で返済をスタートしないといけません。よく 退職金で残債は一括返済すればよいとか言われますが 今後年金も期待できませんし もしかしたら 退職金だって無くなるかも知れません。それこそ 今問題になっているサブプライムローンと同じことになってしまいます。サブプライムローンを組んだ方も 将来収入が増えてスキップを終って返済が急激に増えても どうにか返済はできるだろう と安易にローンを組んだと思います。

可能であれば 退職時期までに返済が終わる事をお勧めします。

変動金利１．４％は決して無謀ではありません。適正な返済比率で計画されているか 適正な返済期間になっているかが重要だと思います。是非再度検討してみてください。

chikaimirainiさん

いったい、今何歳でいらしゃるのかわかりませんので、３５年が長いのか、適当なのか？
も考えてください。

預貯金がある、もしくは、ローンを支払いながら、年間に１００万円以上貯金（継続して）ができるなら、
もし金利があっても、例えば２年固定が終わったときに繰上げをして、今までと同じくらいの
返済額で済むなら、短期固定も大丈夫だと思います。

何百万円単位の預貯金がない、ローンを支払いながらの貯金は無理、なら、借入額も多いですし、
金利があがったら払えないことになりますので、無謀だと思います。

私のあとに回答された tboxsoe2004akiさん がとてもきちんと良心的に詳しく書かれています。
私はここまで書く時間がなかったのですが、同じことをいいたかったのです。
３５歳で自営業、自営なので定年はないと言えるのですが、60歳を一応の目安にして借り入れ期間を
シミュレーションされてみられるといいと思います。
ちなみに、不動産を売るのは色々と難しいので、よほどの好立地条件（駅前、目抜き通りなど）で
なければ、あまり期待しないほうがいいです。

kintarou012345さん

変動金利のほんとの怖さをわかっていますか？
未払い利息の発生
↓
http://www.chousadan.jp/koramu/mibarai.htm

毎年、１００万円以上繰上げ返済できる余裕のある家計でしたら、大丈夫かもしれませんが、
そもそも借り入れ金額３８００万円ですと結構な冒険になることは確実です。

ここ数年は、アメリカのサブプライムの影響で景気がいきなり回復することはないだろうと言われていますが、
１０年後はわかりません。
１０年後に元金２０００万円以下になるようでしたら大丈夫ではないでしょうか？

miole_5さん

まず、将来（３５年間）の金利の動向は誰にも予測できません。
又、国の借金が膨大なので景気が良くなっても極端に金利は上げにくい状況ではありますが、国の方針次第ではどうなるかわかりません。

頻繁に繰り上げ返済出来る収入であれば変動金利を選択しても良いかも知れませんが住宅ローンは長い期間返済するので目先の金利で変動金利を選択すると後で痛い目に合いますよ。

短期的に見れば現在の変動金利は安いかも知れませんが、いずれ金利は上がりますので長い目で見れば変動金利ではなく、フラット３５（３５年間同金利）を選択した方が良いです。

byqsw370さん

変動で１，４％ということは、５年間は固定ってタイプが多いと思うのですが、そのタイプでしょうか？
そのタイプだったら、５年後変動で金利が上がったとしても、変動の上限が設定されていると思います。
今、１，４％なら５年後、上がったとしてもここまでですよっていう内容です。それを確認してみてください。

私ならその変動金利１，４％で借りると思います。
例えば、固定２，５％で借りた場合と比べると、差額の１,１％の利子が５年間もったいないからです。
大きな額の借入の金利の１％以上は大きいですからね。
そして将来、変動金利が３～４％を超えたところで、他行の窓口に行って、ローンを借り換えたらいいのだと思います。
銀行はお客様がほしいので、借り換えローンの相談は快く乗ってくれるはずです。
例えば、将来相談した際、残債２０００万の住宅ローンを返済○年で借り換える場合の見積もりをくださいと言って、相見積をとると、店頭金利より安くしてくれる場合がありますよ。その時、固定で借りるというのも手です。

そういう風に、将来金利が上がった場合に何かしらの手を打つことを視野に、いったんそのお得な変動金利で契約してもいいと思います。

handstand_of_hippopotamusさん

変動金利１．４％は比較的安いほうであるが、べらぼうに安いとまではいえません。

変動には怖い面はありますが、変動即無謀とまではいえません。
変動と固定で同じ金額を借りるのであれば、変動が特に危険とはいえません。変動には金利リスクがありますが、病気失業などその他のリスクのほうが遥かに大きいので有意差にはなりません。
ですが、変動で当初返済額が安いからといって固定では借りられないような金額を借りてしまうのでは、『変動だから』ではなく『借りすぎたから』破綻します。

『変動だから』無謀とは言いませんが、全期間固定の金利で試算して返せる金額だけを借りてください。借りすぎは無謀です。
市場経済では、自分だけに有利な話なんてありません。変動で目一杯借りて、金利が上がったときに固定に借り換えるという考えだと、その高くなってしまった金利で固定されます。借り換えでは金利変動リスクは防げません。借りすぎの報いでローン破産します。

wakabadouzenさん

今のご時勢に変動金利はリスクが高いと思います。今のうちにできるだけ長く安い固定金利にしておいたほうが無難なのではないですか？その上でできるだけ繰上げ返済していく方向で。又、今は家に資産価値は求めない方がいいのでは？質の高い生活を買うという趣味的な消費と捕らえた方がいいと思います。不動産やさんの意見は疑問です。そもそも住み替えなくてはならなくなるようなそんな落ち着かない家なんか嫌ですよね。充分検討なさってください。