物権の変動について。 頭の悪い質問で申し訳ないのですが、民法等、法律関係に詳...

satellite_envoyさん

物権変動については、２つの考え方があり、フランス民法の採用する「意思主義（物権変動を生ずる法律行為は、登記や引渡し等の特別の形式を必要とせず、単なる意思表示だけで成立し、その効力を生ずるという考え方）」と、ドイツ民法の採用する「形式主義（物権変動を生ずる法律行為が成立し、その効力を生ずるためには、意思表示のほかに登記（不動産）や引渡し（動産）等の特別の形式を必要とするという考え方）」です。
日本は、民法１７６条においてフランスの「意思主義」を採用することを宣言しつつ、第三者への対抗要件（権利の主張や証明）について、ドイツ民法の採用する登記（不動産）、引渡し（動産）を必要とするとしています。（同法１７７及び１７８条）

そこで民法の言う「意思表示」が何を指すかについて、判例及び通説の立場は「１個の意思表示から債権の発生と物権変動を生じ、例として売買契約を締結すれば、特別の事情のない限り、その意思表示の効果として所有権は売主から買主へ移転し、改めて所有権を移転する旨の当事者間の意思表示は不要とされています。
即ち、物権変動要件として「当事者が物権の変動を生じさせようとする意思表示をしたこと（成立要件）」と、「目的物が現存かつ特定する独立物であり、物権変動を生ずる客観的な障害のないこと（有効要件）」があれば、効果は発生することになります。

以上から、ご質問の場合、「売る意思表示と買う意思表示の合致」があり「そも目的物（家）が特定されて」いる状態で売買契約は成立しており、その後「売主の気が変わった→売る意思表示の取消し」は「売買契約の解除」にほかなりません。

そこで、民法は当事者間の契約の解除に関する規定を定めると共に、契約形態により債権者・債務者の負担（責任）の範囲を規定しています。そこには、過失の有無や損害の有無や法律行為上の瑕疵の有無などにより、細かくパターン化されて規定されています。
その際に、当事者間で解決できない場合の第三者への客観的証明資料として契約書の存在などの有形物の存在があると判りやすいというだけです。（第三者へ対する権利主張ではないので対抗要件の有無は問題にならず、当事者間での意思表示の存在を明示する資料が重要となります。）

つまり口約束だけでは、第三者へその存在を明らかにする手段を持たないので、非常に証明手段に手間取りますが、だからと言って当事者間で売主・買主の責任が免除されたり消滅することはありません。
その場合、状況証拠の積み重ねと主張により、その責任の所在を明らかにしていく以外に方法はないと思われます。