分譲マンションの外壁などの修繕工事について質問です。 管理機関、修繕積み立て、...

higenamazu119さん

管理組合が無いとのことですが、今まで共用廊下の電気代や
電球の交換などはどのようにしていましたか？
誰かが費用を集めて支払いを行っていると思われますが？

管理組合（法で定めた名称ではなく、法律上は区分所有者の団体
とされます）区分所有法において、区分所有関係にある建物
（複数の区分所有者がいる建物）では自動的に団体が成立しています。
したがって、あなたのマンションの場合、「管理組合が無い」のではなく
「管理組合が無機能状態（未成立）」というのが正しいのでしょう。

今後、マンションを適正に維持・管理（大規模修繕工事を含めて）を
するのであれば、早急に管理組合を正式に設立することが大切です。

管理組合が機能していれば1年に1度、総会が開催されているはずですが
開催されていないようですと、機能していないと判断できます。
この場合、新たに管理組合の「設立総会」を開くことになります。
その場合、まず管理規約があるか確認をして、「管理者（一般的に
理事長といわれます）」についての定めがないか？また、実際にだれなのか？を
調べてください。
その管理者（人であるとは限らず法人の場合もある）に対し、総会開催の
請求をしてください。
管理規約が無いか、管理者が指定されていない場合は、
①区分所有者総数の5分の1以上
仮に20戸として、1人で３戸所有している方がいた場合、３戸について１人と
カウントしますので、他が１戸１人なら総数は１８となります。
また、１戸を共有して２人３人で所有していても合わせて１となります。
②総議決権数の5分の1以上
管理規約で１戸につき議決権１と定めているマンションが多いですが、
規約に定めが無かったり、規約が無ければ、区分所有法に基づき
専有面積に応じた議決権数となります。
１０１号室50.30㎡、102号室65.72㎡、201号室61.48㎡…
全ての部屋の面積合計1352.07㎡とすると
議決権も１０１号室5030、102号室6572、201号室6148…
議決権総数135,207となり、
①、②それぞれの5分の1以上を満たす必要があります。
①②を満たす賛成者を集めたら、総会発起人名簿（署名・捺印）
を用意し、
管理規約（案）、理事の候補者（案）、
管理費や修繕積立金の設定額（案）、当該年度の予算（案）
などを準備して総会に望みます。
なお、管理規約については、先に述べた区分所有者総数および
総議決権数の各4分の3以上の賛成が必要です。
４分の３の賛成なんて無理と思わず、住民を説得して頑張ってください。
なぜかというと、区分所有者の団体が成立していなければ、
多数決原理で決められるものも、住民から無視され、結局は
全員の賛成を得なければ、どうにも事が進まないというトラブルの元に
なりかねません。
管理組合設立は重要ですが、色々専門知識が必要となりますから
１度、マンション管理士さんなどにご相談されると良いと思います。

大規模修繕についてですが、現状のままですと、誰かが修繕工事の
見積りを取り、業者の選定をし、各戸の費用負担の割り当てをして
区分所有者全員に説明をして、全員から文書による同意を得なければ
進められないでしょう。
実際に壊れている箇所の修理であれば、貴方が費用を支払い
共有者に費用の負担を求めることは可能ですが、古いけど、
現時点ではどうにか大丈夫（屋上防水など現時点で雨漏りの被害なし）
という場合は無理でしょう。
管理組合を設立すれば、過半数の賛成で予防のための工事も行えます。

自分達の財産ですから、大変な労力を伴いますが、賛同者を増やして
管理組合が早く設立されるよう、頑張ってください。