解決済みの質問
築35年 中古マンション購入について悩んでいます。
yh1thさん
築35年 中古マンション購入について悩んでいます。
現在、中古マンション購入について悩んでいます。
・希望物件の条件
価格としては2000万まで
リフォームがされていること
駐車場に空きがあること
嫁の両親の実家付近であること
エレベーターが2基以上あること
75㎡以上あること
・家族構成および資金等
夫婦ともに25歳
私(年収550万) 妻(専業主婦) 今年12月に出産予定
現在は賃貸、家賃68000円(3F 2DK 階段)
購入にあたり頭金は300万
都市銀行にてローン事前審査は可(1600万 25年)
・購入物件
築35年 鐵骨鉄筋コンクリート(SRC)
14階建ての11・12階(メゾネット) 約85㎡
価格1780万 管理費1.5万 修繕積立費1.6万 駐車場9千
室内フルリフォーム済(水周り・専有部分内の給排水管交換済)
エレベーター2基アリ 駐車場空きアリ 駅徒歩5分
・夫婦としての意見は内装フルリフォームがされており室内は新品のような状態だし、
メゾネットタイプで広さ的にも満足の物件だと思います。
周辺環境も嫁が結婚するまで住んでいた地域なので住み慣れておりますし、私も熟知しています。
と、条件的には考えていた項目すべて満たしており契約をしよようと考えているのですが…
・問題点
築35年なので旧耐震基準となっています。
耐震基準がS56年に改正となり、それ以前の物件に対し、この金額にて購入するのはどうか？
耐震診断は実施しておりません。今までの修繕工事は平成20年に大規模修繕工事を実施したとのことでした。
今後の長期修繕計画書は今仲介業者経由で入手予定ですが、建て替えの話し、積立金の変更は出ていないとのことでした。
→私の考えでは一生ではなくても20年・25年(ローンを組む年数分)をメドに
(もちろん繰り上げ返済を視野に入れて）当面住めればと考えています。
(建物的には築60年となりますので修繕・建て替えの話があるかもしれませんが…)
ただ…その『築35年』がどうしても気になってしまい皆様の意見を聞きたく書き込みをしました。
自分の両親にはもっと頭金を貯めて多少遠くても新築または中古でも築年数の少ない物件にすれば？と言われています。
ローンが返し終わる前に建物がもたないのでは？と言われています。
今週土曜に売買契約予定です。
長文になり申し訳ありませんが宜しくお願いします
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- 質問日時：
- 2009/9/10 21:01:07
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- 解決日時：
- 2009/9/12 10:31:40
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- 回答数：
- 5
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ベストアンサーに選ばれた回答
私なら・・・買いません。
築年数が古すぎます。
質問主様が高齢で
建物の寿命と人生の寿命が
ニアピンだったら終の棲家として有りだと思いますが・・・
ローンを払い終えて、建て替え案が出て
また、ローンを組まなければならない
と、なる可能性が高いです。
借金人生になっちゃいますよ。
今、買うならば多少の条件を我慢してでも
（広さとか、エレベーターの基数とか）
築年数が15年ぐらいのマンションを買って
頑張って繰り上げ返済をして
ローンが払い終わったら、次の物件を買って
それまで住んでいたマンションは
賃貸に出して家賃収入を得る方が
良いと思います。
あくまでも、私の主観ですので・・・。
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- 回答日時：2009/9/10 21:23:00
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sylphernさん
世の中の多くの人が住宅購入に失敗しています（それに気づかない人も多いですけどね）
マンションは監理を買えとよく言われますが、新耐震以前で、長期修繕の精査もしてないで、明日契約？？
個人的には無謀で笑っちゃいます。
タイミングも問題だよね、なんで今なの？
これから子供も生まれてガラッと生活が変わるのに．．まぁ、あなたがたの人生だから自己責任でね。
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- 回答日時：2009/9/12 00:17:18
現物を見ていないので断言はしにくいところですが、基本的には「買い」だと思います。
いくつかの所見を以下に。
耐用年数については大手デベロッパーの物件で管理がしっかりしていればさほど気にする必要はありません。「法定」耐用年数は問題外です。まともな維持管理ができていない物権では現実味がありますが、管理組合と管理会社がしっかりしていれば老朽化の進行はかなり緩和されますので、人間の一生分くらいは大丈夫と思ってください。建て替えの話は老朽化が進んで修繕費用が大きくなったときに出てくるもので、築年数で決まるものではありませんし、話が出てから完了するまで10年くらいはかかります。
「耐震性」についてはちょっと事情が複雑です。
新基準を充たしていないことは十分想像されますが、新基準以前のマンションで検査を実施しているものはほとんどありません。それは、不適合の結果が出て（その可能性は大ですが）補強工事をするとしたら建築費と見まがうくらいの費用がかかるからです。何もできないのに問題提起だけするのは管理組合理事会としては無責任（というそしりを浴びかねません）です。
価格については、同一マンションで類似の事例があれば妥当としてください。
駅徒歩5分は理想的な立地です。
新築とは違って相応の心がけが必要ですが、それをいとわなければ問題なしと思います。
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- 回答日時：2009/9/11 18:02:01
耐用年数は建物次第／状況次第で一概には決められませんが、鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年数47年が一応の目安になると思います。
建物はもっても給配水管などの設備が持ちませんし、自室はリフォーム済みでも他室が一斉にボロボロになると建て替えざるを得なくなります（全室リフォーム済みのリノベーションマンションとは異なります）。
25年ローンは冒険です。
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- 回答日時：2009/9/10 21:15:14
質問した人からのコメント
回答を読みもう一度考え直すことができました。
今回は見送ることにしようと思います。
BAですが、kaitohaijiさんを選ばせてもらいました。
この度は有難うございました。