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賃貸契約について教えて下さい。契約書を取交わす前に敷金、礼金、前払家賃等のお...

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質問者

mnsks471さん

2009/10/2701:22:35

賃貸契約について教えて下さい。契約書を取交わす前に敷金、礼金、前払家賃等のお金を振込むように言われました。これは一般的な事ですか?支払ってしまい、契約書に問題があった場合お金は返金されますか?

大家→管理会社(貸主になるようです)→仲介業者→私(借主)のような関係です。
仲介手数料を除いた初期費用を管理会社に振込みをし、管理会社が入金確認ができたら、仲介業者に契約書が送付され、契約になると仲介会社から説明を受けました。
お金を振込み、契約時に仲介業者は契約書の内容を説明してくれるそうなのですが、その時点で私に不利な条件等があっては困りますし、とても契約できないとなってしまった際は支払ってしまっているお金を返金されるのかという点が不安でしかたなりません。銀行振込みの控えでは返金してもらえないですよね?
入居計算書には仲介業者の振込先が記載されていますが、管理会社の口座を教えられ、そちらに振込みをするように言われている点も気になります。(実際は明細書が添付され、書かれている振込み先(仲介会社の口座)ではなく管理会社に振込してくださいとメールでの指示です)
部屋を借りるにあたり、保証会社の審査を受け、審査が降りてこのような状態になっているので、もし契約にいたらなかった場合、保証料に関しては支払いの義務があるのでしょうか?又、私が借りるということで、入居募集を締切ったということで、損害賠償などを求めれたりするのでしょうか?
仲介業者には、出来れば契約を先にし、お金は後にしたいと申し出てみている最中なのですが、まだ返事は来ていません。
初めての一人暮らしで不安で不安でしかたありません。入居にかかる初期費用は仕方ないで済む金額ではないので・・・
なるべく早くお金を振込むように言われているため、言われたとおりにして良いのか困ってしまって質問させていただきました。
同じような経験のある方や賃貸契約に詳しい方、是非、アドバイスをお願いします。

補足重要事項の説明は受けていません。仲介会社に依頼した結果、契約書と賃借住宅紛争防止条例に基づく説明書をメールでもらえました。エアコン等が設備になる等の記載は必要ですか?どこまでが設備になる等の記載はありません。又、故意・過失に関わらず別表の室内修繕作業仕様書に従い破損・汚損箇所の修理費、清掃費を負担しなければならないとあり、経年変化及び通常の使用による住宅の損傷は賃貸人の費用となる点と矛盾はありませんか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

niumjpさん

編集あり2009/10/2716:16:58

初めての一人暮らしは不安ですよね。
文章の内容からも必死さが伝わります。

さてご質問の件ですが、
①一番大きな振込金額が返ってくる返ってこないの
話ですけど、
「契約書の締結」(契約書に署名、捺印していないこと)を
しない限り、キャンセルをしたら費用が返ってこないということは
ありません。

以前は契約締結前のキャンセルで手付金等が返さない業者が多かったのですが、
苦情が多かったのでしょう、今は宅建協会(だいたいの不動産屋が加入しています。)
からも返すように不動産会社に指導が入っています。

ただ、故意に契約書の締結を遅らせて、
ギリギリでキャンセルすれば、
実際に費用がかかった分については
請求されることも十分あります。


②振込先については、
仲介業者に支払うのが通常です。
振り込まれた金額を仲介業者が管理会社に支払うのです。(自社の手数料を除いて)
おそらく、その手間を省きたかっただけなのだと思います。
間違いないのは、請求者が発行した請求書の振込先に振り込むことです。
あと、お金を早く振り込んで欲しい理由は月末近いこともあり
営業さんの数字の関係でしょう。(いい営業さんだったら協力してやりたいですね~)


③契約書に不利な条項があれば困るという件

貴方は既に「重要事項説明書」で十分な説明を受けているかと思います。
この重要事項説明書で、部屋を借りることについて非常に重要なことが
書かれています。
例えば、退去時の精算方法、解約の申し入れは何日前か、
契約期間に満たずに解約した場合の違約金の有無、
滞納をした場合の措置等々。
この説明で借りる側が納得しているのであれば、だいたい問題はありません。
契約書記載の内容はこれら重複している内容と後は世間一般の常識です。
どうしても気になるのであれば、先に契約書のひな型を取り寄せてもらえないか
仲介業者にお願いしてみては。

楽しい一人暮らしができるといいですね。

☆補足について

重要事項説明を受けていないのでしたら、
ちょっと業者の都合で動かされている気がします。

退去精算に関することについては、重要事項説明で
納得の行く説明を受けてから、署名押印をしてください。
その後に、決済金(敷金、礼金、前賃料、火災保険料、保証料、仲介手数料等々)
の振込と契約書の締結が同時進行する分には、普通の流れです。


>エアコン等が設備になる等の記載は必要ですか?どこまでが設備になる等の記載はありません。

重要事項説明書に「施設、設備の状況」という項目で
何が設備なのかの説明があると思われます。万が一なければ、追加事項でその書面に入れてもらってください。


>又、故意・過失に関わらず別表の室内修繕作業仕様書に従い破損・汚損箇所の修理費、清掃費を負担しなければならないとあり、経年変化及び通常の使用による住宅の損傷は賃貸人の費用となる点と矛盾はありませんか?

「経年変化及び通常の使用による住宅の損傷は賃貸人の費用となる」
これが、原則です。(今の社会のルールがそうなっています。)

「故意・過失に関わらず別表の室内修繕作業仕様書に従い破損・汚損箇所の修理費、清掃費を負担しなければならない」
これが、いわゆる特約です。
おそらく、別表の内容は、畳の表替、壁・天井のクロスの張り替えが含まれていませんでしょうか。
故意、過失ではなくて自然に汚れた分の負担を入居者に求めませんが、
別表で上げた項目については、自然に汚れた分も含めて、綺麗な状態に戻す費用を負担してくださいねっていうことです。

ここについては、よく理解をしてから契約してください。
理解ないまま契約すると、退去時にだまされたという心境になります。
必要と思えば項目表のすべてを元の状態に戻した場合の
見積もりを事前にもらっておくということもありです。
(管理会社側、仲介業者側はちょっと細かい人だなって思うかもしれませんが)

ほとんどの賃貸借契約には多少なりとも、入居者に負担を強いる内容になっているところが
あります。 全て借主側サイド有利な契約内容だと、貸している大家も大変だからです。

全体的なところをよく見極めて
メリット、デメリットを考えて
契約してください。

仲介業者の営業マンがよく動いてくれるように、ねぎらいの言葉を
掛けてやってください。 営業マンに面倒くさいって思われれば、
もう契約を見送られましたっていう話にもなりかねないです。

質問した人からのコメント

2009/10/28 12:47:08

契約書の内容に納得ができないので、契約をやめようと思います。
原状回復以上の特約があり、クリにーング費用は管理会社の指定業者(管理会社の系列会社)に依頼しなくてはいけないという内容の署名をさせられたり、入居時、退去時に共に鍵交換費用を支払わなくてはならなかったりと、退去時に多額の請求がくるのではないかという不安がある為です。
みなさまご回答ありがとうございました。

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omurice0513さん

2009/10/2702:10:04

宅建法は、悪質な業者から無知な顧客を守るという観点で作られています。
ですから宅建法上、現段階で支払う義務はありませんし返金もしてもらえます。
ただ賃貸は売買に比べて額が小さいので(賃貸はせいぜい数十万、対して売買は数千万オーバー)契約段階でゴネた場合に、「支払ったってことは契約する意思があったんでしょ?そんなこと言われてもこっちが困るよ><」などと泣き落としでゴリ押しして契約させるといったケースも聞いたことがあります。

ちなみに仲介業者は契約が成立してから貸主からロイヤルティをもらうのが一般的なので振り込み先については貸主(大家か管理会社かはケースバイケース)なのは妥当だとは言えます。

不安ならば契約書を見てからの判断の方が賢明ですが、この段階に来てるということは入居の意思はあるんですよね?
貸主とはこれから何年か賃貸関係を続けられるわけですから、「親が契約書がないのに金なんか払えるかっ!と怒っていて自分も困っている。なんとか契約書の写しだけでももらえないか?」などとお願いして最初の印象をあげて置くという手もあります。
最初の印象が悪いと入居後の対応が悪い場合もありますので。

その際の契約書の特約欄はよく目を通しておいてくださいね。
家賃は前払いとか、ペットの扱いについてとか、契約の延長関連とか、建物の修繕の義務はどこまであるのか、などが後々問題になりやすいので。

保証会社に関しては、その会社とどういう契約を結んでいるかによりますが、提出した書類にウソなどがなければ特に問題ありません。
賠償については仲介業者が悪徳業者の場合には「借りるってゆったでしょ!口頭契約違反だ」などと言って来る場合がありますが、この場合も証拠がないので顧客側優先となります。

不安要素ばかり並べてきましたが、世の中悪徳業者ばかりではありません。
契約時よりも入居後の方がはるかに長い年月になるのですから、その辺を計算に入れつつ、謙虚な態度で説明すれば(相手も人間ですから謙虚な申し出には対応してくれる。もし対応してくれないのであれば×業者と考えても)対応してくれます。

長くなりましたがこれからよいシングルライフを~

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taiki093さん

2009/10/2702:01:00

私の時は、不動産屋で部屋を紹介してもらい、「ここにします」と言うて一時金を千円払い領収書を頂ました。
敷金、礼金等をこちらの方(不動産屋の口座)に振り込んでくださいと言われ振り込みました。
後日、確認、出来たらしくTELがアリ、で契約書等を交わして、鍵を受け取り入居できました。

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