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サラリーマン大家の確定申告 中古マンション減価償却費の計算方法について。。。。...

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質問者

checkpenさん

2011/2/2019:14:11

サラリーマン大家の確定申告 中古マンション減価償却費の計算方法について。。。。。

以下のケースについて、減価償却費の計算について教えてください。

【前提】
○転勤につき短期的に持家マンションから離れて生活し、昨年から第三者に賃貸
○当該マンションは現在築まる35年。
○5年前に4000万円で購入(仮に建物と土地のあん分割合は7:3とする)
○平成19年の税法改正前に取得 ⇒ 旧定額法

【確定申告に際しての減価償却費の計算方法】
○建物の耐用年数を47年とした場合、確定申告に際しての減価償却費は
4000万円×0.9×0.7÷47 ⇒ 約53万円

という考えでよいでしょうか。

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ベストアンサーに選ばれた回答

miyosi1113さん

2011/2/2020:58:38

賃貸開始年月の記載が有りませんので、H22年4月と仮定して計算しています、補足が有れば修正します。
購入時の建物の取得価額=4,000万円×0.7=2,800万円とします。

>4000万円×0.9×0.7÷47 ⇒ 約53万円 という考えでよいでしょうか。
耐用年数(47年)でのわり算(除算)の仕方は簿記のやり方です、税法では耐用年数に応じる償却率をかけ算(乗算)します、また中古資産の場合は見積耐用年数を計算します。


中古資産を取得し非業務(家事用)用から業務用に転用した場合、
1.非業務用期間における減価の額を計算、
2.中古資産取得時の耐用年数の見積計算、
3.転用後の償却費の順で計算をします。


1.転用時(日)迄の非業務期間の減価の額の計算。

非業務期間の減価の額=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。

非業務用の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6か月に満たない端数は切り捨て。

転用時(日)の未償却残高=取得価額-非業務期間の減価の額。

国税庁>タックスアンサー>No.2108 中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年、5年前に中古マンションを価格2,800万円で購入し、平成22年?月貸家に転用した場合の計算例、
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数47年×1.5=70.5年(1年未満の端数は切り捨て) → 70年、旧定額法70年の償却率は0.015。
経過年数は5年とします。
非業務期間の減価の額=28,000,000×0.9×0.015×5年=1,890,000円、
転用時の未償却残高=28,000,000-1,890,000=26,110,000円。


2.中古資産取得時の耐用年数の見積計算の計算式は、

(2).法定耐用年数の一部を経過した資産の見積り耐用年数、
見積り耐用年数=法定耐用年数-経過年数+(経過年数×0.2)。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁>タックスアンサー>No.5404 中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年、5年前に築30年の中古マンションを購入した場合の計算例、
見積耐用年数=47年-30年+(30年×0.2)=17年+6年=23年。


3.転用後の償却費の計算、平成19年3月31日以前取得の旧定額法の計算式、
償却費=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12、
使用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12とします。
期末残高=取得価額-償却累積額。

取得価額の95%に達する迄は上記の計算式・方法で計算します。

前年の期末残高-取得価額の5% が前年の償却費 を下回る年が95%に達する年です。
以下は省略します。

国税庁>タックスアンサー>No.2105 旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

5年前に2,800万円で中古マンション・見積耐用年数23年を取得し、平成22年4月(4月は仮定)業務用に転用し旧定額法で減価償却する場合の計算例、
旧定額法23年の償却率0.044。

H22年分の償却費=28,000,000×0.9×0.044×9÷12=831,600円、
H22年分の期末残高=28,000,000-1,890,000(非業務期間の減価の額)-831,600=25,278,400円。

H23年分~H43年分の償却費=28,000,000×0.9×0.044×12÷12=1,108,800円、(21年間同一金額)

H23年分の期末残高=28,000,000-1,890,000-831,600-1,108,800=24,169,600円、
H24年分~H42年分の期末残高は計算して下さい、
H43年分の期末残高=28,000,000-1,890,000-831,600-1,108,800×21=1,993,600円。

H44年、前年の期末残高:1,993,600円-取得価額の5%:1,400,000円 が前年の償却費:1,108,800円を下回る年で95%に達する年です。
以下は省略します。

質問した人からのコメント

2011/2/20 23:30:08

早速のご教示ありがとうございます。

住居用にしていた物件を賃貸に出す場合、税法上の減価償却の計算は、会計上のストレートラインの計算とは違うのですね。

想定していたよりも減価償却費が大きくなり、その分tax outが圧縮できそうで嬉しいです。

ちょい足しを取り消しますが
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