不動産屋に不信感…今回、同棲をする為に部屋決め契約する事にしたのですが、契約に...

neomichiさん

１～３については、かなり問題点のあることを他の回答者さんが指摘していますので、細かいことだけを述べたいとおもいます。
賃貸借契約が媒介（仲介のこと）であれば、重要事項説明書を交付して、宅建主任者が説明しなければならないと規定されています。
宅建業法第35条参照
自ら賃貸（つまり、不動産会社が大家である場合）なら、重要事項説明書の交付や説明の義務はありません。説明義務がないので説明しなかったのでしょう。
35条に規定されているのは「宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借」なので、そこに規定されていないことに関しては義務がないからです。不動産業者であっても不動産業者でなくても、自分の持ち物を賃貸にする場合は、法律上重要事項説明の交付・説明の義務は一切ありません。
この点に関しては、不動産業界では当たり前に知られていることです。そのため、自ら賃貸にあたるもので重要事項説明書の交付・説明がなかった点を責めてもなんら譲歩も引き出せないとおもいます。
ただし、金銭のことに関してなので、説明することが社会通念上から考えて望ましいとおもわれます。

で、初期費用に関してですが、どのような項目があるのかが分かりませんのでなんとも言いがたい点はありますが、

家賃：6.5万円
敷金：6.5万円（家賃1か月分として算定）
礼金：6.5万円（家賃1か月分として算定）
保険：2万円（2年間の掛け捨てでの大体の相場として算定）
合計：21.5万円（仮に敷金・礼金が2ヶ月として計算しても34.5万円）

48万円の請求はどう考えても高いですね。私の計算と13.5万円の差があります。その13.5万円の請求費用はなんでしょうね。

見積書の項目の明示があれば高いか安いかはもっと判断付いたと思います。
仮に、見積書に項目の明示がないのであれば、細かく見積書を要求してください。
上記の項目以外に、家賃保証会社との契約料の有無や、本当に媒介手数料がないのかどうか。
入居前清掃料金として金銭を請求していないかどうか。

見積書におかしい！とおもう点があれば、追求してください。清掃料金などはあなたが清掃を求めず、やらなくてもいいので支払いたくないといえばいいでしょう。

t_1507さん

不動産業者の者です。

今時、そんな営業をしている所があるとはビックリしています。
他の不動産屋に事情を話して契約する不動産屋を変えてみてはいかがでしょうか?
物件は、基本的に他社でも扱える物が殆どです。
重要事項説明は、資格を持った人間が免許証を提示しながら説明するものです。
その説明を受け納得した所で署名・捺印です。
そんな当たり前の事が出来ない営業マンに仲介されて、この先トラブルが無いなんて絶対思いません。
一生は、住まないにしろ長い事住めば、１つ位お住まいに問題が出るかと思います。
そういった時にきちんと対応出来る営業マンが、良いと思います。 まあそれが普通だと思いますが…
扱う物件は何処もほぼ変わりませんので、お住まい探しは、良い営業マンを探す事だと思います。

出来るのであれば、変えた方が宜しいかと思います。あまりに常識的では無いです。