解決済みの質問
不動産屋を介した（仲介）中古住宅物件購入について(一般的な購入スケジュール）
不動産屋を介した（仲介）中古住宅物件購入について(一般的な購入スケジュール）
これまで
(1) 物件見学
(2) 値引き交渉後、口頭で物件購入を伝える（（１）より10日ほど後）
(3) (2)の2-3日後に正式契約しないかとの不動産屋から連絡。売主の買い替え物件のローンの優遇期間に間に合わせたいからとのこと。しかし契約について書面等で全く説明もない状態でいきなり契約の判など押せない事を伝え、先延ばしを要求。その週末は不動産屋で契約の詳細の説明となりました。
(4) (3)の次の週末に正式契約。前金、仲介手数料半金を支払う。
(5) 住宅ローン審査が終わるころ（銀行ローン手続き後約2週間前）11/10頃に執行をしてほしいと先方から連絡。しかしそれでも住宅財形の解約が完了できる見込みがない事と、元々の予定（書面では正式に交わしていない。）である11月末を要求。結局11月中旬に財形解約完了予定との連絡を受けたのでできるだけ早くという先方の要求もあり、11/21日に執行設定となる。
(6) 私のローン契約を結ぶ銀行よりスケジュール調整の連絡が入る。11/21に執行であること、売主の銀行口座が、11/9にならないと開設できないため、銀行としてはその後の手続き開始となる。このため11/16より前でも（買い主の口座の問題から準備ができていない）後でも（11/21執行が間に合わない）NGのためこの日に何とかして欲しいと連絡。直前で非常に困ったが渋々了承。
（７）11/16に銀行でローン契約を結んできました（一部不備があり、明日日曜ですが司法書士事務所に出向きます。実印の問題で、私のミス。）
正直スケジュール的にかなり無理があったと言わざるを得ないのですが、どういうスケジュールを組むのが一般的でしょうか。（例えばローン契約後から執行までは最低1週間以上開けるなど。）
何か起こって執行が遅れれば双方が損害を被ってしまい、賠償責任も追うために、売主のペースでスケジュールが決まってしまったことに後悔しています。仮に私の責（交通事故、病気、親がもし死んで当日で向けなくなるなんてことは可能性0ではありません。）で執行が遅れて損害が出た場合どの程度の賠償が相場となり得るのでしょうか。
ここの所急いでいる理由に、購入先の住所に移しての名義変更であれば税が１７万円安くなることを昨日司法書士に聞きました。（本来不動産屋が説明すべき事だとも）このため住所変更と印鑑登録に月曜に行きます。私が知らないのが悪いとも言えますが、不動産屋の対応はちょっとと思っています。
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- 質問日時：
- 2007/11/17 14:23:23
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- 解決日時：
- 2007/12/2 03:20:20
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- 1
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ベストアンサーに選ばれた回答
概略の流れは理解でき、慌しく追い込まれているような気持ち、お察し致します。お疲れ様です。
拝察するに、専用住宅証明（登記料軽減）の件も含め、担当営業の未熟さがモロに出た結果と思われます。
まず売主の焦り（決済を早くしたい）を、そのまま担当が買主に押し付けた形になっています。
恐らく、売主は値引き交渉に同意する時点で、早期に決済をしてくれる買主ならOKという事だったか、
若しくは、かなり我侭な売主のために、契約後の展開は全て売主主導（売主都合）で現在進行中・・・。
契約から決済（住宅ﾛｰﾝの実行；執行ではありません）までの日程は、売主・買主双方の合意に基づき決定されます。
ですから、ﾛｰﾝを利用する場合でも契約後１ヶ月で決済まで行なうこともありますし、逆に５、６ヶ月も先になる事もあります。
通常、中古住宅の場合は、２～３ヶ月位が普通ですが、契約時点で決済日に合わせたスケジュールが一般的となります。
（値引き交渉内諾時または）契約時に日程のやり取りがなされてない（特に決済日が未記入の契約はあり得ない）のは、
全て仲介者の怠慢としか言いようが無い状態ですね。・・・手数料の半金を先に受け取る割りには、いい加減な仕事です。
買主が会社員の場合も多く、銀行の手続き等で会社を休まなければならない事もあり、事前の段取りは非常に重要です。
尚、銀行の金消契約さえ当人が手続きすれば、後は奥様でも対応出来ますので、そのような手配も検討して下さい。
まぁ、不測の事態で決済が延期になっても、相手が納得できる理由なら、普通は違約金までは請求していないですが・・・。
今回は、口頭でも月末という話があったなら、万一遅れても文句も言えないでしょう。契約書にも明記されていないし・・・。
参考までに、金消契約から実行までは、銀行にもよりますが極端な例で当日、普通は４日～１週間程度が多いですよ。
専用住宅証明の件は、営業が伝えるべき責務ですし、仮に、事前に売主の都合（決済希望日）を伝えて無いとすれば、
一方（売主）に偏る仲介者となってしまった今回の不動産屋の対応は、チョットいただけませんネ。
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- 回答日時：2007/11/17 23:31:20
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