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耕作権につき教えてください。

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質問者

muramatsu1899さん

2008/2/1600:14:47

耕作権につき教えてください。

状況:
Aさんに、100坪程度の畑を貸してあります。畑はAさんの家の直ぐ横に位置します。
貸した時期は明確ではありませんが、私の父からAさんのお父さんに貸したもので、現在そのままAさんが使っています。
賃借契約書は有りませんが、Aさんは毎年2,000円程度の小作料を届けてきます。
最近、Aさんから、この土地を買いたいと申し出がありました。
ところが、耕作権があるので支払い額は、土地の時価から耕作権相当額(時価の50%)を減じたものとしたいと主張しています。
つまり、時価の半額。
尚、Aさんは専業農家で多くの土地を保有。私が保有する総土地面積は2反歩弱です。

知りたい点:
1.借り手であるAさんが、その土地を取得する場合に耕作権を主張できますか。耕作権は、私がAさん以外のBさんに売る場合に、Aさんが主張できるものではないでしょうか。
2.耕作権は、賃借契約書が無くても存在しますか。
以上2点につき、お願いします。

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mist3030さん

2008/2/1611:02:10

1.耕作権とは、永小作権の事でしょうか。Aさんが栄小作権を主張するにはその「登記」が必要です。登記がなければ「不動産賃借権」しか認められません。不動産賃借権は第三者にも主張できますが、農地ですから居住権ほど保護されていません。

2.永小作権は、登記があれば契約書無しでも主張できます。が、登記がなければ「不動産賃借権」のみです。よって法務局で登記簿を調べてください。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

(永小作権の内容)
第270条 永小作人は、小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利を有する。

(永小作人による土地の変更の制限)
第271条 永小作人は、土地に対して、回復することのできない損害を生ずべき変更を加えることができない。(永小作権の譲渡又は土地の賃貸)第272条 永小作人は、その権利を他人に譲り渡し、又はその権利の存続期間内において耕作若しくは牧畜のため土地を賃貸することができる。ただし、設定行為で禁じたときは、この限りでない。

(賃貸借に関する規定の準用)
第273条 永小作人の義務については、この章の規定及び設定行為で定めるもののほか、その性質に反しない限り、賃貸借に関する規定を準用する。

(賃貸借)
第601条 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

(短期賃貸借)
第602条 処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。
1.樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 10年
2.前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 5年
3.建物の賃貸借 3年
4.動産の賃貸借 6箇月

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ikanokanさん

2008/2/1803:22:58

1.について
主張できます。主張できない理由がありません。
第三者に主張できて、当事者間では主張できない賃借関係はありません。
契約の当事者間での権利の主張に民法177条の対抗要件は必要ありません。
ちなみに、耕作目的の農地賃借権は引渡しで第三者に対抗できます(農地法18条)。
2.について
賃借契約書は基本的に必要ありません。口約束でもかまいませんが、存続期間と小作料等は書面
により明らかにする必要があり(農地法25条)、さらに農地法第3条の許可を必要です(Aさんの父親が得ているはず)。

ちなみに農地法第3条の許可が無い農地賃貸借は無効です。返還請求をすることはできますが、
賃借契約から20年以上経っていると相手は農地賃借権の時効取得を主張しますので、こちらが不利です。

基本的に賃借人が賃借地を買い取る場合は、普通の売買価格より賃借人の権利の分だけ割引いた価格になります。
どれだけ割引くかは、法定されておりません。当事者の合意できるところで決めればよろしいかと。
地域の慣習にもよりますが、Aさんは離作するわけではないので「時価の半額」は多すぎるような気がします。

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