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中古マンションの『査定』について教えてください。 売却前に不動産会社の査定を...

ku_sa_no_ma_sa_mu_neさん

中古マンションの『査定』について教えてください。
売却前に不動産会社の査定を受け、売却金額を決めるそうですが、具体的にどういう点を評価されるのですか？

ポスティングされている売り物件募集のチラシなどに『無料査定します』とあります。
この無料査定ですが、不動産会社の方は、どういったポイントを見て査定・金額算出されるのか、、
またその中で何を重視されるのかを教えてください。

仲介にも、「一般」「専任」「専属専任」と、３種類あるようですが、それぞれのメリット・デメリットも教えていただけますか？
ネットなどで調べて用語の意味は理解しましたが、現実的に（ぶっちゃけ）どれが売主にとって有利なのかわかりません。

また、誠実な不動産会社の見分け方なども教えていただけたらありがたいです。

宜しくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

kaitohaijiさん

マンション査定の場合、近隣成約事例・路線価の変動率
から査定額の基準値を出します。
次に、参考にした近隣成約事例物件の特徴と査定物件の特徴を
調べ、一定の係数をかけます。
その補正を加味したものが査定額です。
一般的に、査定額の１１０％の価格が
ピンポイントで物件を探している方が
多少高いけど、買う！ というぎりぎりのラインです。
査定額の１０５％～９５％の価格が、３ヶ月以内に
売却可能と思われる金額帯です。
不動産業者買取の場合は
査定額の７０％～８０％のラインが一般的です。

誠実な不動産屋（担当）の見分け方は
上記の理由を、きちんと査定書を作成して説明してくれる方です。
カンで値段を出したり、他の査定額よりも
高値で売るから任してって言う人は信用してはいけません。

結局売れずに、値段を下げざるをえなくなり
結果で見ると時間だけがかかってしまう・・・
と、いうことは珍しくはありません。

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質問した人からのコメント

  • お二人ともどうもありがとうございました。参考にさせていただきます。
    知りたかった査定の内容について、より詳しくご説明いただいたご回答をBAとさせていただきました。
  • コメント日時：2008/5/5 23:05:19

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arigatou_famiriiさん

査定とはその近くの売買事例などを参考に
約３ヶ月以内に売買されるであろう金額を
出し売主さんに提示する金額です。

例えば相場、１８００万円のマンションを
１７８０万円の査定ですからこの金額で
売りに出しましょうと提案されても貴方が
１９８０万円で売りたければこの金額で
押せば業者は納得しますよ。
その場所がどうしても欲しい人が居れば
２００～３００ぐらいの差は有ります。

仲介、「一般」＝複数の業者に直接依頼（一般媒介契約）しお客さんを探して貰えます。

「専任」＝一つの業者しか依頼出来ません。業者が住宅流通機構などに物件を登録し
広くお客さんを探さないといけない義務があり、依頼主に状況説明をしなければいけません。

「専属専任」＝専任以上に報告義務が有り。専任の場合は売主が自ら買主を見つけた
場合は勝手に契約出来ますが、専属専任の場合は売主が自ら買主を見つけた場合でも
必ず業者に仲介させないとだめです。

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