39歳で、不動産の取得（一戸建てか新築マンション）を考えております。 年収は3年...

matyamatya103さん

基本的には、住宅ローンの趣旨から言うと、住宅ローンの又借りは出来ません。
それと、住宅ローンを組むにあたり、返済比率（収入と借入返済額の割合）が条件として定められていますので、新規借入返済額と、既存の借入返済額を合算した返済額が、銀行の定める返済比率内か否かが、住宅ローン借入の前提となります。
（銀行にもよりますが、返済比率はおおよそ35％以内を目安としてください。年間返済額÷年収）

事業の借入れは、個人でお借入れ（個人事業主）ということですか？
内容や銀行にもよりますが、これらも上記の返済比率に組み込まれてしまう可能性があります。

少なくとも、既存の住宅ローンを返済、もしくは住宅ローンの一本化をしないと、新規住宅ローンの借入れが難しいと思います。

前者の既存の住宅ローンの返済は、返済する為の手持ちのお金がなければ、今のマンションを売却して返済と言うことになります。

後者の住宅ローンの一本化は、今度、新規で借りる住宅ローンに、既存の住宅ローンの借入れ分を上乗せして借り、その分で既存の借入れを返済する方法です。
ただし、取扱の銀行が限られてますし、上乗せ借入れにも上限があります。それにローン審査のハードルが高くなります。

事業の借入れもありますので、仕事でお付き合いしている金融機関であれば、当然、video111111aaaさんの属性を把握していると思いますので、他行に持ち込むよりは取り組みやすいと思います。


迷い １．一戸建て（売りにくいが財産になる？）かマンション（売りやすいが値が下がる？）
基本的には、建物は年数が経過すれば、価値が下がりますので、そういう意味ではどっちもどっちだと思いますよ。大きさや価格帯等にもよりますが、マンションの方が手離れが良いかもしれません。住み潰すなら戸建、将来売却の可能性があるならマンション。でも、戸建みたいに、土を触れるのは良いですよ！


２．今のマンションを売らずに貸すのか？売却してしまうか？
景気にも左右しますが、先述の通り、基本的には年数が経過すれば、マンションの価値が低下しますので、家賃収入が入ってもマンションの資産価値が低下しては意味がありません。特に、築年数が新しいマンションは、価格の下落が激しいので、その点の考慮が必要です。
基本的には、築年数が古くて、価格が下げ止まったマンション以外の分譲賃貸は避けたほうが良いと思います。


３．一戸建ての場合、一戸建ての土地だけ先に物色するかどうか。（いいところを押さえておく）
良いと思います。
ただ、銀行にもよりますが、住宅ローンで土地を先行取得する場合は、土地を購入してから新築をするまで、あまり期間が空けれません。（あくまでも、住宅ローンは自己居住用の為だからです。）


問題点 １．手持ちマンションの負債がなくならないと（相殺しないと）住宅ローンが組めないと言われた。（取引先の信金）
先述の通りです。


２．ほぼフルローンになります。（ここは、覚悟しています）
頭金があるか否かは、審査に影響しますが、幸いにも安定した高年収ですので、何とかなるような気もします。
ただ、諸費用が掛かりますので、この諸費用分も借入れしたいとなると、話は別です。
本来は、最低でも売買価格の１割＋諸費用分くらい、頭金があると良いですね。


３９歳であれば、借りるだけの話しで言えば、まだまだ長期返済期間可能です。

頑張ってください！