マンションの管理組合で、管理人の勤務体制を住込みから通勤に変更を検討する議論...

higenamazu119さん

管理費削減のために管理員の勤務体制を見直すことのようですが、
近年、住み込み（常駐）管理員を希望する人材を確保することは、
管理会社でも苦労をされており、住み込み管理を希望されても
将来に渡り、現在の住み込み管理を継続できるかの保証はできない
状況になってきています。
この機会に通勤管理という体制に変更されるのも、よいかもしれません。
何か事が起きたときの安心感、異常時の対応の速さなど組合員の
反対意見も多いですが、緊急性のない事案での夜間など勤務時間外の
呼び出しや、苦情処理、また雇用者と労働者という立場から、本来の
管理業務としていない分野においても仕事依頼される。
等など、公私の区別がつきにくい勤務体制を敬遠する傾向にあります。
それが管理組合にとって都合が良いということで、勤務体制の変更に
反対される方も多いのが実態です。
管理員がマンションに滞在する時間が少なくなっても、現在の管理体制は
２４時間緊急対応とする管理会社がほとんどです。
管理員がマンションに居住することで、直ちにトラブルに反応するか、会社から
出動するかの違いはありますが、管理員で対応できず結局は管理会社の
対応を待つという事案もありますので、大きな問題ではないと思いますが…。
管理会社の説明を良く聞いた上で、判断されるとよいでしょう。

駐車場の外部貸し出しについて、
先日、税理士さんの「マンション管理組合の税務」というセミナーに参加しました。
タイムリーな質問ですので、参考にしてください。

税務当局の見解として
管理組合が行う駐車場の運営業務は、基本的には収益事業にあたり、
法人税の納税義務があるとのことです。
しかし
①駐車場利用者をマンション入居者に限定した共済的な事業
②使用料は駐車場提供対価というより、一種の調整負担金と考えられる。
（通常の管理費等の駐車場利用による割増金的意味合い）
③料金が高額ではない。
の全ての条件を満たすことで、管理組合は駐車場を事業として行っている
ものとして対象としていないとのことです。

しかし、１台でも外部に貸し出しますと、上記の条件を満たさないため、
外部に貸し出した分の収入に限らず、全ての駐車場収入に対して法人税の
課税対象になるとの税務当局の見解です。
２３区ということですので、仮に１台２万円の使用料として５台分を外部に
貸したとすると１０万円／月 の収入増ですが２万円×４０台＝８０万円／月
の収入となり、税額はおよそ３０万円（４０％程度）となり、１０万円の収入を
得るために３０万円の納税をしなければなりません。
更に、年間の駐車場収入の総額が、１千万円を超えた場合は、
消費税の納税義務も生じるので管理組合の負担が大きく、事務的な
労力も加味すると、管理組合にメリットはないとのことでした。
もちろん、税務当局に摘発を受けなければ、関係ないとの思いはあるでしょうが
後に摘発され、過去３年分を遡り、当該年度も含め、４年分の払いを
命じられた時、管理費や修繕として既に消費されてしまっていると、納税自体も
できないという自体になりかねないですから、外部貸し出しはお奨めできません。

以上を参考にして、管理組合としてのメリットを判断してください。