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確定申告でアパート修繕に対する経費(節税)についておたずねします。

daikusan382000さん

2011/2/2608:50:41

確定申告でアパート修繕に対する経費(節税)についておたずねします。

現在、築20年のアパートを3棟所有しています。
今までたいした修繕もしたことはなかったのですが、
そろそろ塗装もはがれてきだしたので3棟とも外壁修繕・塗装をしようかと思っています。
今回、3棟とも修繕をすれば総額500万円程かかります。
家賃収入は年間約1300万円です。
節税対策としては、3棟一緒に修繕をしたほうがよいのか、もしくは、年間1棟ずつしたほうがよいのか
又は、どちらでしても変わらないのか教えて下さい。

それと借家の修繕の年間の経費は家賃の何%までしか認められないとかありますか?教えて下さい。
よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

2011/2/2610:18:36

>3棟一緒に修繕をしたほうがよいのか、もしくは、年間1棟ずつしたほうがよいのか

所得税は累進税率なので、毎年の課税所得を平準化するとトータルの税額は少なくなります。例えば、3年間の課税所得が1,000万円、1,000万円、500万円の合計2,500万円だと毎年の税額は176万4千円、176万4千円、57万2千円でトータル410万円になりますが、3年間の課税所得が毎年833万3千円でトータル2,500万円だと毎年の税額は128万円でトータル384万円となります。3年間の税額の差は26万円です。なおこの想定より課税所得が高い人はさらに差が大きくなります。
また所得税の各種所得控除は、その年ごとにしか控除できないので、所得金額が一定金額以下に落ちてしまうと所得控除が控除しきれず、切り捨てになってしまいます。
したがって、税金のことだけを考えると、外壁塗装等の大規模修繕は何年かにわたって行なった方が得になることが多いと思います。
*以上はあくまで「税金のことだけ」を考慮しています。実際にはまとめて発注した方が安くあがったり、あるいは工事を伸ばしている間に雨漏りが発生して入居者が退去してしまう可能性なども考慮しないといけませんから難しいところです。


>借家の修繕の年間の経費は家賃の何%までしか認められないとかありますか?
ありません。
なお外壁の塗り直しや破損箇所の修理は、どれだけ金額が多額になってもその修繕を行なった年の必要経費です。
なお工事のついでに手すりなどを新たに設置するなら、それは資本的支出として減価償却の対象になるので区別する必要があります。念のため業者には工事の明細をきちんと区別して作成するように言っておいた方がいいかもしれません。

質問した人からのコメント

2011/2/28 10:08:04

降参 みなさん、大変丁寧な御回答ありがとうございました。
とても参考になりました。

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ddfbk967さん

2011/2/2610:09:14

修繕費は何%までなどというのは聞いたことありませんよ。

塗装や吹き付けなど、通常の劣化に対し価値の付く上質な材料を使用しない限りは全額経費になります。資産計上することはありません。判例もきちんとあるので大丈夫です。

ただ、所得税は所得に応じた税率になるので、3棟一緒にやるのは少し考えてからの方が良いかと思います。次年度に利益が多く出そうなら1棟分は次年度にするなど、ある程度の利益を予測して、税率が上がらないように計算することをお勧めします。

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2011/2/2609:54:04

修繕費には上限がありません。
一気にやってしまって修繕費として一括計上すれば、その年分はかなり節税できるでしょうが、分けてした場合は翌年以降に節税が図れるので、何とも言えませんね。控除額により累進課税率が毎年抑えられているなら、分けてしてもいいとは思いますが。

ただ、上記は修繕費であれば、の話で、改修に該当するような場合は資産価値を高めるものとみなされるため、修繕にかかった費用が新たに減価償却費となります。その場合は耐用年数ごとの償却率を費用にかけるコトになり、単年での節税効果は少なくなりますので、一気にやってしまった方がいいと思います。ちなみに、一年目と最終年は月割になりますので、早めにされる方が一年目の経費は高くなります。

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tosibomさん

2011/2/2609:34:21

明らかに壊れている物を修繕する目的なら全額経費で大丈夫なのですが建物系のそう言う壁の塗装や外壁修繕はまず資本的支出といって減価償却資産の対象になるので法定耐用年数で減価償却していくしかありません。ですのでその年に一括で修繕費として計上出来ない分、お金は出てるのに利益は減らない不思議な現象が起きますが仕方ありません。

3棟一緒でも1棟ずつでも変わりありませんがどうせするなら年末にするより年明けにした方がその年の申告時の減価償却の金額が変わってきます(月按分するので12月に計上だと減価償却費の1/12しか計上できない為)

また建物以外の減価償却資産でしたら定率法を使えば最初の年は、償却額が高くなるので良い方法だと思いますが変更の届出を提出しなければならないし建物と判定されると定額法でしか認めてもらえないのですが建物付属設備と認められたら定率法も承認されます。ちなみに提出は事業年度の前日までなので今回の分は定額法でいくしかありませんね。

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2011/2/2608:59:10

修繕費自体の計上に上限はありませんので、500万円計上された場合でも否認されることはありません。
ただし、大規模な修繕を行った場合には、修繕費として計上するのではなく資産として計上し減価償却の対象となる場合もあります。その場合には、計上した修繕費の一部を資産として計上するため、その年の経費算入額が減少することとなります。

指針としては、耐用年数が伸びたり修復とはいえ性能が向上する場合などは、資産として計上することとなります。

計算方法や判定も面倒な部分がありますが、22年の確定申告を行う際に税務署で相談されることをお勧めします。

青色申告の方であれば、損失の繰り越しもできるので、お金に余裕があるのであればまとめてやったほうがよろしいと思います。
業者にも、まとめてやってもらえば値引いてもらえる割合も高くなるでしょうから。

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