解決済みの質問
マンションについてお聞きします。 お詳しい方、専門家の方からもご意見いただけれ...
ta88423さん
マンションについてお聞きします。
お詳しい方、専門家の方からもご意見いただければ
幸いです。
投資用物件として、築30年のものを検討しています。
千葉駅から徒歩5分、１ＬＤＫ、37㎡、2年前に内装リフォーム済で、
入居者の家賃は72,000円、現在修繕費・管理費併せて18,000円です。。
そこで
①このマンションは築５０年位になり、建替という話になった時には
どうなるのでしょうか？（一般論として）
②10年後、20年後の価格はどんなものでしょうか？
③立地がいいので、客付けには困らないと思いますが
今から購入したとすると、出口（＝売却）のタイミングは
何年後がベストでしょうか？
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- 質問日時：
- 2011/11/4 00:54:32
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- 解決日時：
- 2011/11/5 22:59:26
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- 回答数：
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ベストアンサーに選ばれた回答
区分所有建物(マンション)の建て替えについては、区分所有法、マンション建替え円滑化法に記載されていますが、区分所有者の4/5以上の賛成により建て替えが決定します。
建て替えに参加する場合は負担金が発生することもありますし、容積率が余っている場合には逆にお金をもらえる場合もあります。
その際、反対者の住戸は時価で買い取られる場合があります。
投資物件の場合は、各投資家は毎月の収入を重視しますから、どこかのデベが買収してくれない限りとことんまで建物を使い倒すことになるでしょう。
また、賃貸契約は今の時代は定期借家でしょうから契約満了と同時に賃借人は退去するので追い出しの問題はありませんが、建て替え時期と契約満了が合わないと面倒になります。
将来的にも72000円で貸せるとして、これは管理費別とすれば年間85万円くらいになりますので、800万円くらいでは売れるのではないかと思います。
ただし、建て替えで儲かる＝面積が増えるようならもっと高くなります。
売却のタイミングとしては、建て替えの検討をしてみてそれが難しい場合、定期借家契約満了時の4年後くらいが目処になります。
その間に、頑張って管理費を下げておけば売却価格も上がります。
それから、古い物件ですので購入前に管理規約を確認しておくことをお薦めします。
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- 編集日時：2011/11/4 17:48:11
- 回答日時：2011/11/4 16:04:09
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ベストアンサー以外の回答
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自己判断が出来ないなら不動産投資などしないことですね。
投資と言うのは株であろうと不動産であろうと、自分がメリットが有る、儲かると思ってやる物です。
分からないと言うのに、リスクも大きい不動産投資に手を出すのは無謀です。
いつ売れば良いのかと言うことを気にしてますが、そのタイミングを見極めるのが投資の醍醐味であり、一番重要な部分でしょ？
そこを他人に聞くようなら絶対に手を出さない方が良いです。
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- 回答日時：2011/11/4 13:29:26
①建て替え
法律的には現在の権利を新しい建物に引き継げることになっていますが、管理組合の再建合意形成でひと波乱が予想されます。
特に賃借人の多い物権（投資用）では、日ごろの管理組合運営でも問題の多いところですから、再建合意ができないまま廃屋になりかねません。
②将来の価値
マンションの価値は「使用価値」に裏付けられた「権利」の価値であり、立地がものを言います。
利便性と経年劣化の綱引きとなります。
したがって千葉駅周辺の今後の発展次第ですす。森田知事を応援しましょうか。
③建て替えの煩わしさを回避したいならその話が出たときでしょうか。下値はその時の土地（持分）価格、上値は状況次第。
建て替え話をきっかけに地上げが動くと大化けも期待できますので、中長期保有も選択肢として残すべきです。
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- 回答日時：2011/11/4 10:07:15
半年前に建替え報告と退去勧告。
A家主が引っ越し費用+新居の敷金など全額負担の上、現マンションの敷金全額返金。（どうせ壊すんだから償却なし）
B家主が～同文。または、希望者へは建替え物件への優先入居させて、敷金は建替えた物件へ引継ぎ。建替え中の間の九重場所は、自分で探してもらう。家賃も住民負担・・・・とかとか、まぁ、いろいろやり方はありましょうぞ。
分譲の場合は、住民の３分の２以上の同意がいるけど、賃貸しはいらんでしょ。
まぁ、どっちにしろ現入居者との話し合いの場は必要ですな。
②・・建物は価値はゼロ。
③・・どうだろうね、買いたいと言う相手次第。千葉駅周辺に再開発とか、巨大施設が出来て発展する予定があったら
良いけど。
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- 回答日時：2011/11/4 03:12:53
質問した人からのコメント
このベストアンサーの下の回答者、ウザい！
もう分かったから、登場しないでくれ、アンタは。嫌われるようなことばっかり言うなよ。親身なアドバイスを求めているのに、うっとしいだけ。