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固定資産税課税標準額と固定資産税評価額の違い

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質問者

ID非公開さん

2012/2/2110:13:07

固定資産税課税標準額と固定資産税評価額の違い

先日土地の購入を行ったのですが、
分筆前の土地公課証明書というところに
ざっくりいいますと
地目 その他雑種地、台帳 田
地籍 1480㎡
固定資産税・課税標準額34,000,000円
と出ています

この土地はもともと公園だったのですが開発分譲し、
6m公道を作って宅地にした後に
私は140㎡ほどを1000万円弱で購入しました。

不動産屋からは固定資産評価額は750万くらいだといわれました。
上記の土地公課証明書をベースにみますと
課税標準額は私の土地は3,216,216円となります。
あくまで税金申告上の課税金額なので気にしなければ
いいだけの話だと思うのですが、
売買金額に対してあまりに色々な金額があまりに低くて
凹んでいます。
客観的に見て、この評価の土地は1000万円もしなかったんじゃないのか
と疑心しているのですが、どうなのでしょうか?


場所は埼玉県北東部の駅前通りから一本入った住宅街(徒歩10分)です。

補足今相手方司法書士が作成した書類をみたところ
登録免許税74500円と記載がありました。
逆算すると評価額は750万ではなくて、
5,730,769円とさらに低くなりました・・・(涙

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xibalba0210さん

2012/2/2114:03:17

なるほど。まず不動産屋の話は真に受けない事。
本当に知識が豊富な業者もいますが、そうでない業者や
全く知識のない担当者などざらにいますから。

まず貴方が言っている1000万円はあくまでも『売値』です。
土地も売り物ですから、販売価格というものが有るんですよ。
それらは公示地価(正常な価格=時価)を参考にしたもので
そこにその場所の環境や売り主側の思惑などが含まれます。

また聞いた事があると思いますが路線価は地価公示価格等を基に
算定した価格の80%の評価であり、固定資産税の評価額は
地価公示価格の70%相当だと言われていますから数字的に低いのは
当たり前の話。評価額は評価額、価値は価値、売値は売値です。
売値とその他の価値や評価というのは全く別個だと理解して下さい。

要は実勢価格はあくまでも商品として土地を売る場合の価格、
それはただ単に販売価格であって、その土地の価値を表さないし、
路線価格は相続税や贈与税を算出するために使われる数字、
評価額は固定資産税を算定するために使われる数字、ってことです。

このような事で悩まない方が良いですよ。当たり前の話ですから。

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whitereareaさん

編集あり2012/2/2417:39:42

固定資産税の評価は面積×単価だけで決まっているわけでは無く、特に規模の大きい土地は大きいと言うことで減価されている場合もありますし、もと公園ということは意識的に低い評価額(そのほうが税額が抑えられるため)になっていたのかもしれません。

正確に自分の土地の価値を知りたいのであれば、当然有料になりますし、自分で調べたいのであれば周辺の売り物件とか路線価とか付近の地価公示地などからおおまかな水準は調べられますよ。

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2012/2/2123:22:56

評価額が税額を算出するための額なので根本的に市場価格の資産価値とは違います。
評価額ではなく評価"点"と考えた方がしっくりするかもしれませんね。

課税標準額とは評価額に何らかの減額を効かせた上で税額を算出する元になる額です。
住宅などは固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1の減額が効きます。
例えば・・・(200平米以下の住宅であれば)

評価額=1000万円

固定資産税=1000万円×1/6=○○円←課税標準額

○○円×1.4%=▲▲円←固定資産税額

都市計画税=1000万円×1/3=□□円←課税標準額
□□円×0.3%=●●←都市計画税額

年税額▲▲+●●といった感じです。

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pbg0621さん

2012/2/2113:16:54

公課証明書に、課税標準額だけでなく評価額も記載されていませんか?
課税標準額が固定資産税評価額よりもかなり低くなっているのは普通の事です。固定資産税が高くなりすぎないように調整されているのです。
固定資産税評価額と売買価格の違いについては、人気のある地域、条件の良い土地なら固定資産税評価額以上で取引されますが、人気のない地域、条件の悪い土地なら固定資産税評価額以下でしか取引されない土地もあります。
駅近くの住宅街という事で、そこそこ売れやすい土地なら固定資産税評価額以上で取引されてもおかしくないとは思いますが。
また、分筆前の大きな土地と開発されて分筆された住宅用地とでは評価額、単価も違ってくる可能性もあります。分筆後の方が単価としては高くなる可能性があります。

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