（現物）不動産投資の勧誘の規制について

naze_nani_nanndarouさん

不動産会社からの勧誘の電話に対して、東京都の対応です。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2006/08/60g8g101.htm

勤務中など迷惑な電話勧誘は都市整備局などから業者を指導（ご注意）するみたいです。

不動産ファンドについては、金融庁の許可事業です。
しかし５０人未満に販売する不動産ファンド、いわゆる私募債は金融庁の許可は不要です。
ちょっとした抜け道になっていて、不動産会社が地上げまがいのファンドを作ることもあります。
もちろん中小企業が、簡単に資金を集める方法でもありますが、リスクが大きくなります。
http://www.space.co.jp/shibosai/

不動産ファンドについて詳しくは、不動産証券化協会のホームページをどうぞ。
http://www.ares.or.jp/jreit/index.html

マンション、ホテルなどの区分所有の不動産投資について補足します。
日本の法律では、建物の一部、１フロアなどを不動産証券化にすることは違法になります。
（アメリカの法律では、ビルの一部を証券化することも可能らしい。）
それで、建物全てを一括して証券化する必要があります。

さて、区分所有のマンション１部屋を購入するタイプの投資ですが、普通の不動産売買になります。
投資目的なので減価償却できるので、節税になる場合もあります。詳しくは、こちらをご覧ください。
http://homepage2.nifty.com/kskt/genkasyoukyaku2.htm

家賃は入っていますが、建物を減価償却していくので、帳簿の上では赤字になります。
それでサラリーマンの場合は、年収から赤字額を引いてもらえるため節税になります。
ただし、節税以上にローン金利も考えないと返済不能も起きるのでご注意ください。

また不動産取得税が、購入した翌年にかかります。固定資産税は毎年かかります。

家賃収入の他に、礼金・敷金は別収益になり計上の仕方が違うので確定申告のとき
注意が必要です。また家賃の申告欄に所有不動産住所と賃借人の氏名を記載します。
ちょっと、細かいので毎年、うんざりしてしまいますけど。

さて、マネフローですが不動産会社によっても違いがあります。

例えば家賃が年収で４００万あり、４５００万のうち５００万頭金で、４０００万借ります。
ローン金利は４％なので、１６０万が利息になります。返済額は１４０万です。

家賃（年収）４００万　-　（利息１６０万　+　返済額　１４０万円）　＝　残り１００万円

マネフローで、手取額は１００万となると思います。

ここで注意が必要なのは、表面利回りとある場合は管理費・修繕費は計算に入ってません。
固定資産税と所得税も手取り収入から引かれます。

さて経費として控除できるものは利息のみです。資産形成になるため返済額にも所得税がかかります。
もちろん固定資産税、不動産取得税、管理費、修繕費は経費にできます。

恐らく、実際の手取額は５０万から７０万ぐらいですが、借金(ローン）は４０００万ぐらいが多い。
１億のローンを組める人は、少数だと思います。

マネフローで計算されるのは、不労収益なので、みんなで一緒に儲けるという感じです。
楽して借金して、自動的に返済されて、残りを受け取れば良いシステムなのでリスクがあります。

ちなみに私が区分所有の不動産を購入したときは、頭金５００万、ローン３５０万でした。
サブリース額は、１ヶ月５万５千円で返済額が３万７千円でした。のこり２万弱が手取りです。
年間２５万程度の手取りで、６万ぐらいの固定資産税を払うと１９万程度です。
私は主婦ですが、サラリーマンの副収入の非課税額２０万以内で計算されていると思います。

ローンを組むので返済できない事由ができる可能性もあります。

私の場合は、管理会社がロビーを担保にお金を借りて、競売されたホテル購入に当て、
経営難に陥り、不動産ファンドにするという説明で、調停裁判が終了するまで家賃が遅れました。
損失益も含めて買い戻してもらったので、運が良かったです。

売却益で中古ワンルーム買いました。法人契約で安定した収益は嘘という感じです。
購入半年で転勤のため退去！えっ？敷金返して家賃入らない・・・
次、大学生が入ったら半年で大学中退して退去などなど、２年で３回入居者が変わりました。
それでも、シャトレーインより恵まれている投資と思わないとバチが当たります！

有名なのがシャトレーイン系のホテルの区分所有の破綻について。
分譲した(株)高野敏夫商店の倒産により、管理会社の連鎖倒産でサブリース解除など。
オーナー同士の話し合いで、自主管理もしくは管理会社変更など。
倒産した管理会社の管理台帳紛失に伴い、オーナー台帳紛失でオーナーを探す騒ぎなど。
ホテル系なので、修繕費積み立ての他にプール修繕費など高額な一時払い修繕費が発生する。

当然ですが、トラブルが発生したら裁判終了まで家賃は入りません。

さらに中古物件は築年数によっては建て直し費用がかかりますから、投資物件は激選してくださいませ。