新築の投資用マンション購入について

neot3poさん

まず、通常の住宅ローンは組めないと思いますので、金利は思った以上に高いと思います。
利回りについても、表面で４％程度になると思いますので、あまり良い投資にならないのでは。
また、将来住宅を購入する際に残債がある場合は、ローンも組みずらくなると思います。
どうしても投資を考えているのであれば、貯金の範囲内で中古の物件を探すか、リートに投資する方が
良いのかなと思います

remrem1seiさん

すみません。私には反対する理由しか見つかりません。
新築マンション投資のメリットはありません。

それぞれ先のご回答者がご指摘がされているように利回りの計算が間違っている
と思われます。
表面利回り 14％なら2300万×14％＝322万／年
月換算なら 322万÷12≒26.8万
実質利回り 8％ なら2300万×8％＝184万／年
月換算なら 184万÷12≒15.3万
でどう見ても相場家賃と矛盾するでしょう。

おそらく専門的に言うならキャッシュオンキャッシュリターンという意味ででも
言っているのかもしれません。
キャッシュオンキャッシュリターンとは簡単に言うと出資したお金に対して
年間どのくらいの割合で手元にお金が入ってくるかと言う意味で
例えば100万出して年間8万円入ってくれば
キャッシュオンキャッシュリターンで8％とはいえますが、
これはローンを使った数字のマジックみたいなものです。

もし本来の意味での実質利回りが3％くらいしかなければ
現金で買ったとしても元を取るのに30年以上かかり、
ましてローンを使うとなればいつ元が取れるのかとても気の長い話になります。

立地としても品川、恵比寿、渋谷ならともかく
下町の風情を残す地区というのでは今後の賃貸需要や
競合物件にどれだけ対抗できるかはかなり厳しいといわざるを得ません。

また、賃貸の管理面では苦労が多く、実際は不動産会社に任せれば
管理手数料がかかり、退去時の修繕費用も他の回答の大家さんが
書かれているように大家さん負担になることが多いものです。
まして東京には東京ルールと呼ばれる条例がありますので
入居者にとっては退去時費用は軽減されますが裏を返せば
オーナー負担が重いということです。

せっかく貯めた資金はより賢明な投資で運用すれば
（優良中古マンションに投資したり、外貨で運用したりすれば）利回り10％くらいは
可能です。 どういう物件が優良なのか分からないうちは投資するべきではありません。
その為にはきちんと投資について時間をかけて勉強することが必要ですが。

新築マンション投資はお金の有り余っている人が
税金払うよりも損した方がましとする行動だと私は個人的に思います。

経済的苦難を望むなら新築マンション投資も止めはしませんが
経済的繁栄を望むなら別の選択肢を学んで実践しましょう。

prettyfatbearさん

利回りの考え方か計算の勘違いされているようです。
個人で土地を買い新築アパート(マンション)を建てても、都内で表面利回り14％というのはまずありえない数字です。
今の時世では都内の新築ワンルームの表面利回りでは5-6%くらいが平均ではないでしょうか。

次にローンですが、ワンルームマンションの購入ですと通常の住宅ローンが使えない金融機関も多くあります。
その場合のローンは通常の住宅ローンより期間も短く、金利も高い場合が多いのも現実です。
また、返済期間中にご自分の住居を購入でローンを組もうとしても、限度額を取られてしまい
満足に借入が出来ない場合があります。注意が必要です。

家賃収入も常に入り続けるとは限りません。
空室時には、毎月の返済を身銭を切って返さなければなりません。
サブリースにしても、返済が終わる何十年後までも保証してくれるものではありません。

マイナスのことばかり書き並べてしまいましたが、資産運用や投資に当然のことですがリスクは付き物です。
そのリスクをご自分でどこまで吸収できるかで運用を決められたらよいと思います。

もし私が貴方のご主人と同じ状況でしたら今回は見送って、中古のマンションか別の資産運用を考えます。
これから出産ですから、投資額が少ないか利回りが低くてもよりリスクの少ない商品を選びます。

yuko_love_tさん

表面利回り14％ということであれば、家賃が26万円以上取れる物件でないとなりません。
9万円であれば、4.7％くらいですね。なので実質利回りはもっと下がります。
実質利回りを、管理費・修繕積立金を引いただけで計算していれば、
その他に購入時には登録免許税、不動産取得税がかかります。さらに毎年かかるのは固定資産税。
それと自分ですべての管理をするのは難しいので、不動産管理会社（多くは仲介業者）に
管理手数料を毎月支払って借主の対応をしてもらうのが一般的です。
また人が出ればリフォーム代もオーナー負担です。
これも利回り計算に入れればおそらくほとんど収入は出ないのでは？
それにマンションは古くなるほど管理費が上がります。
だからと言ってその分家賃を高く取れるということはまずありません。
古い物件は家賃が下がっていくのが普通です。
なので、何年か経てばさらに賃料収入は減ります。

不動産投資で、新築ワンルームマンションはほとんど利益が出ないのが一般的です。
投資をしたいのであれば中古マンションで行うというのが常識です。
因みに古めの物件ほど利回りが出やすいのも常識です（リフォーム代など別途かかりますが）。

立地に関しても、今はマンションがなくてもこれからどんどん建てられるような地域であれば、
今ある新しい物件はいずれは中古物件の中にうもれてしまう可能性もあります。
マンションは人が常に入っていればいいですが、退去してその後空室になるとその期間は逆ザヤです。
安易にできるものではないと思います。

natsu_yumeさん

利回りの計算を間違えているようです。
2300万で表面利回り14％ということは、
年に家賃が322万つまり月に26.8万円入るということです。
利回りの計算は家賃8万×12ヶ月÷購入金額2300万＝0.042＝4.2％です。
表面利回り4.2％ですと実質利回りはもっと下がります。
維持修繕費や税金を引かれると残らないか赤字ですね。

今都内で新築マンションを買って表面利回りが10％以上の物件はありえません。
面倒な代わりに割安と言われる競売物件でさえ良くて8％、下手すると5％程度ですよ。