不動産の売却・税金について

miyatetsu1982さん

不動産の売却・税金について

初めまして、どなたかお詳しい方がいればご回答助言をお願い致します。
私は現在、住宅ローン残額が 3000万 残った マンションがありまして、
ここの住宅の名義は 同棲相手のものになっているのですが、そこに暮らしているのですが、この不況の影響で 現状の生活が苦しくなってきたので、
いずれ相続することになる、父親の土地（実家）を利用したいと思っているのですが、(現在、父親は病院で寝たきり状態、先日 お金に困っているとの話をすると、家を処分してもよいし 好きにつかえと言われました）
土地と物件の価値は 約4000万程度だ そうなのですが、
物件の売却や名義・相続・贈与・をするにあたってどのような方法が一番良い(税金が安い）のか考えているのですが、何分 無知なもので投稿させていただきました。

以前に知人に居住物件の相続や売却などにかかる税金はすこし控除があると聞いていたので、私は 父親名義の実家にと二人で住民票を置いている状態なのですが、実際は、同棲相手の名義のマンションに住んでいます。
同棲相手とは婚姻はしておらず、法律上は他人です。

わたしなりに考えたのは、どうせ相続する物件ですし、父親が生きている間に、今私が住んでいる同棲相手のマンションを、実家を売却した資金で父親にローン残金額で購入させて、父親と私がマンションに住みかえたと言う形にして、
余ったお金を現金として父親の口座に残すというやりかたが一番税金が安いのかな？と思っているのですが、（現状で生活資金が必要の為）
この方法以外にもっと賢い 売却方法などはあるのでしょうか？

不動産の売却・法律・税金・相続・贈与 などなど、にお詳しい方
賢いアドバイスなどがあれば教えてください よろしくお願いいたします。