新築を購入して１階で塾を開きたいと思っています。２階は自宅にします。 土地は４...

prtky396さん

学習塾は比較的独立しやすい業種ではありますが、土地と建物を自前で購入して、というのは珍しいですね。
建物にいくら必要、というのは、
１．普通の２階建住宅を建て、１階部分に２０畳位の教室を作る。
２．コンビニのように完全に店舗前提で作り、２Fに住む。
のどちらでお考えでしょう？さらに、その建物の広さについても、
１．先生は質問者様１人→教室は１つでOK。
２．他に先生を雇う→複数の教室が必要。
といった具合に、方針がある程度定まらないと見積もりも出せないのでは？
とはいえ、土地と建物で４０００～５０００万は必要になりそうですね。私は住宅ローンについては素人なのですが、頭金がほぼゼロ（塾開業資金と不動産取得諸経費で４００万は消えそうです）でその額のローンは難しいでしょう。借入限度額は年収の５倍くらいが限度のようですし、開業となれば質問者様は一時無収入になります。子供ができて奥様が働けなくなればなおさらです。
例えローンが組めたとしても、塾の生徒集めのノウハウはありますか？「今勤務している塾でそこそこ生徒に人気があるから」位で考えているのだとしたら、非常に危険です。親御さんの立場に立ってみて、自宅の１Fでやっている塾に、あえて大手を避けて通わせるでしょうか？まあ、今の勤務先の塾から（裁判覚悟で）引き抜く、という荒業もありますが・・・。
質問者様は結婚されていらっしゃるのですから、奥様に対する責任もあります。最初は、もう少しリスクの少ない、テナントでの開業を目指されてはいかがですか？家賃１５万以下、できれば１０万以下の物件を探し、備品は中古品で揃え、内装も最小限でやれば、お考えの開業資金＋１００万以内でやることも可能かと思います。最初の１年はなかなか生徒も増えないでしょうから、１年間は奥様に頭を下げ、食べさせてもらう。ただし、来年の４月には必ず黒字化する（＝月の月謝収入３０万以上＝生徒数２０人以上）、という強い意思を持って臨んでください。
質問者様のご健闘をお祈りしています。