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住宅買い替え時の税金について 先日新しい住宅の金消も終わりホッとしている所...

質問者

musaaaoさん

2010/8/822:49:45

住宅買い替え時の税金について

先日新しい住宅の金消も終わりホッとしている所ですが、不安なことがありまして質問させていただきます。
平成17年に2900万で購入したマンションを、今年4月に3240万で運よく売却する事ができました。そしてこの度3850万で建売を買ったのですが、(数ヶ月仮住まいをしています)住宅売却の利益が出たことに伴って税金が発生することをあまり考えていませんでした。単純に売却益はおよそ300万ほど出ている訳ですが一体税金はいくら位になるのでしょうか?住宅売却に伴う諸費用も益から差し引いて考えて良いことは聞いたのですが、購入に関わる諸費用はどうなのでしょうか?実はかなり高い税金がかかるとしたら…。かなり困ってしまいます。詳しい方いらっしゃいましたら是非教えてください。よろしくお願いします。
ちなみに売却、新居購入ともに仲介料は支払っております。

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ベストアンサーに選ばれた回答

qrstuv100さん

2010/8/916:57:04

他の回答と違うところがあるので、ソースをつけて回答しておきます。

不動産を売却して利益があった場合、譲渡所得となり、譲渡所得は譲渡収入金額(売却代金)-取得費-譲渡費用で計算されます。

譲渡費用に含まれるのは、
売却物件の仲介手数料、印紙代、売却のためのリフォーム・ハウスクリーニング代、売却のために売り主が直接負担した広告費用などです。

取得費に含まれるのは、
売却物件取得時の購入代金から建物の減価償却費を差し引いた価額、売却物件購入時の仲介手数料・登記費用・印紙代・不動産取得税、リフォーム代などです。

新規に購入した建売の諸費用は今回の譲渡所得の計算には関係ありません。将来、購入した建売を売却することがあれば、その時の譲渡所得(損失)の計算に関係します。

売却物件は平成17年に2900万で購入したマンションとのこと、減価償却費は建物購入代金×0.9×償却率×経過年数ですので、例えば2900万のうち土地代を除く建物代が2400万であったとすると、減価償却費は2400万×0.9×鉄筋コンクリート造りの場合の償却率0.015×約5年=約162万となります。

減価償却費を考えると、売却物件の仲介手数料等を差し引いてもやはり300万程度(以上??)の譲渡所得にはなるのではないかと思われます。

譲渡所得の税率は、売却物件の所有期間が5年以下の場合39%(所得税30%、住民税9%)、5年超の場合20%(所得税15%、 住民税5%)ですが、譲渡した日は譲渡した年の1月1日で計算することとなっています。
したがって、平成17年購入で平成22年1月1日譲渡だと所有期間5年以下で39%の税金がかかることになります。譲渡所得が300万円であれば、譲渡所得税(+住民税)は300万×39%=117万になります。
(売却されたマンションが元々中古物件で平成16年12月31日以前の契約だった場合は、契約した日を取得日として所有期間5年超とすることもできます。)

譲渡所得税に関しては、3,000万円の特別控除の特例を適用すれば、課税譲渡所得はゼロ(譲渡所得税もゼロ)となりますが、3,000万円の特別控除の特例は新居の住宅ローン控除との併用はできません。

譲渡所得の税制・計算はややこしいので、PCサイトですが、比較的分かりやすいと思われる下記サイトあたりを一読しておくことをお勧めします。上記の内容もほぼすべて記載されています。
http://allabout.co.jp/r_house/gc/25769/
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

一般に譲渡所得税が高額で納付が困難であれば、新居の住宅ローン控除のほうが得であっても、3,000万円の特別控除の特例を選択せざるを得ないケースも考えられます。明らかに住宅ローン控除のほうが得なら、フリーローンで譲渡所得税分の資金を調達したり、税務署と要相談ですが譲渡所得税の分割納付(遅れた分には延滞税がかかります)といった手段も有効かもしれません。

いずれにせよ確定申告は必要ですので、早めに書類準備、税務署への確認等しておいたほうがいいと思われます。
(数万円程度払って税理士に頼むという方法もありますが・・・。)


余談ですが、所有期間5年を境に税率が違いすぎ、なぜ譲渡した日は1月1日で計算するのか、といったところは個人的にも納得しかねるところですね。

質問した人からのコメント

2010/8/9 22:12:42

みなさんありがとうございます。最終的により詳しく教えて下さった方をベストアンサーとさせていただきますが、みなさんの回答本当に参考になりました。ありがとうございました。

しかし、どうやら百万以上の税金が掛かると思っておいてよさそうですね。うちは特例を使った方がよさそうな気がします。実際は、税務署できちんと額面を確認した上で決めたいと思います。
それにしても…高いですね。まいりました。

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編集あり2010/8/901:47:08

売却時の税金(譲渡所得税)については次の式で算出します
売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得
・取得費・・・取得代金(2900万)・登記費用・不動産取得税・印紙代・仲介手数料
・譲渡費用・・・仲介手数料・印紙代
・特別控除・・・居住用財産の売却の場合は3000万(ご質問者の場合は該当します)
・購入に関する費用は含めない

[譲渡所得税の計算]
(1)3240-2900=340
・登記費用・不動産取得税・譲渡費用・印紙代・仲介手数料等の合計が340万以上であれば非課税
以下であれば不足分(340万との差額)に対し20パーセントの税金がかかります
***課税譲渡所得×20%=譲渡所得税(住民税5%含む)

(2) 特別控除3000万ですから これを利用すれば非課税です
ただし、この特例を利用した場合は「住宅ローン控除」との併用は出来ませんのでご注意ください
[結論]
(1)で税金(譲渡所得税)を払って住宅ローン控除を利用するか
住宅ローン控除の利用をあきらめ、居住用財産の売却の3000万特別控除を利用して売却時の税金を非課税にするのか
有利な方の二者択一です。しっかりと計算してください”

***正確なところは税務署でご確認されますようお勧めします。

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2010/8/900:10:54

確か3000万控除を利用すると、新規購入されたほうの住宅ローン控除はうけれないのではないでしょうか?その他にも、税金は併用不可というものが結構あります。不動産屋、税務署などに確認して、一番得な方法を選ぶようにしてください。

ちなみに売却物件の購入時の仲介手数料や印紙代なども取得費として計上できますよ。

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sonohi964さん

2010/8/823:38:00

自らが住んでいた居住用の財産は3000万まで税金かからない特例があります
(3000万控除)

青影風に言うと・・・・大丈夫♪
です

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