貸主である大屋さんの任意整理について質問です。 戸建の賃貸住宅に入居しており...

yc_allabout_mititouさん

レフォルマ（任意売却専門業者）の伊藤です。
質問拝見しました。

さて賃貸住宅の管理会社（おそらくその不動産業者が
任意売却の実務を行っているものだと思われます）が、
賃借人である質問者さんに任意売却の買主になってくれないかと
打診している状況だと思われます。

現状として、買い手が見つからなければ、
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は当該物件を競売にかけ、
その不動産を換金化します。

競売手続き後の賃借人の権利についてですが、
おそらく住宅金融支援機構が抵当権を設定したあとに
賃貸借契約が締結されているでしょうから、
基本的に競売で当該不動産を落札した買受人に
賃借人である質問者さんが権利を主張することはできません。
※一番最初の抵当権が設定されるよりも前に、
※賃貸借契約を締結していれば、賃借人としての権利は守られます。
代金納付日（買受人に当該不動産の所有権が移転する日）から、
6ヶ月間の引き渡し猶予は受けられると想定されますが、
これはあくまでも元の所有者から賃貸借契約を引き継ぐ形
にはなりませんので、買受人に敷金などを請求することはできません。
また猶予期間中は、賃料という形ではなく、
家賃相当額の使用料を支払うことになります。
買受人が質問者さんとの賃貸借契約を望み、
質問者さんもそれに同意すれば、新たな賃貸借契約を締結することになります。
ちなみに競売手続きは、民法と民事執行法にもとづいて行われます。

競売手続きにおいて、買受人が代金納付を行うまでは、
現在の賃貸人が所有者であり、
その期間内は借地借家法によって権利は守られますので、
退去するしないは、質問者さんの意思次第という部分もあります。
しかしながら、競売になった物件を調査するために、
裁判所から執行官や評価人が来て、室内に立ち入り、
写真撮影やヒアリングなどを行います。
※執行官などの立ち入りを拒否することは、法律で出来ません。
その際の写真などは、競売の期間入札の際、
広く買受人を募集するため、裁判所やインターネットなどで、
公開されますので、その点、留意ください。

価格交渉とのことですが、物件の売買を成立させるために、
抵当権を外さなければならない関係上、
売主と買主の合意の他に、債権者の了承も得なければなりません。
したがいまして、買主の提示した金額に売主が合意したとしても、
債権者が納得した数字でなければ、抵当権が外れず、
実質的に売買が出来ない、というわけです。

なお、賃借人がいる状況で任意売却が行われ、
現在の所有者より第三者に所有権が移転した場合は、
その第三者である買主は最初から賃借人がいることを前提として買っており、
このケースにおいては、従前の賃貸借契約は継承されることになります。
敷金なども引き継がれます。
いわゆる、オーナーチェンジ物件という扱いです。