住宅ローン返済破綻する前に任意売却したい

chori_46さん

私の仕事上の経験からお答えします。地域や時代によって差がある等、普遍的ではないかも知れないことを、最初にお断りしておきます。

（１）家計が破綻状態（＝破産申立する等）にないと、なかなか任意売却に応じないと思われます。
通常はオーバーローン状態ですので、売却損が出るからです。
（２）住宅金融公庫の返済において、連続６ヶ月以上の延滞がないと、公庫は保証会社（財団法人公庫住宅融資保証協会）は代位弁済請求ができないという内規があると聞いたことがあります。
６ヶ月云々というのは、その内規を銀行の住宅ローンまで拡大して類推しているのではないでしょうか。銀行は、そんなに悠長ではないと思います。公庫の借入は、たとえ延滞していても連続６ヶ月以上にならないと、その借入の代理店である銀行の支店からも督促がされないという話も聞いたことがありますが。質問者様の場合、地銀のローンですから、大丈夫とは言いづらいです。
（３）そのとおり。保証会社が全額代位弁済すれば、銀行は損しません。質問者様がピックアップされた「情報」は、銀行と保証会社の立場を混同しているか、その銀行グループ全体の視点での考え方のどちらかであると考えられます。
一般的に任意売却のほうが競売よりも高く売れ、かつ競売費用もかからないので、実利をとる保証会社は任意売却を考えますが、経理上、任意売却の売却損は損金算入できないこともあるらしく（競売の売却損はある程度損金として落とせるらしい。すいません、銀行の経理に詳しくありません。）、安くなってもいいから競売にこだわるところもあるようです。
（４）信金さん、信組さんや、中小の地銀等では、系列の保証会社がないことが影響しているのか、それらの金融機関そのもので任意売却の対応をするところもあります。保証会社に代位弁済してもらった実績（いわば事故の実績）が残らないためでしょうか（これ、推測です）。
系列の保証会社がある銀行は、任意売却の話は進めますが、保証会社による代位弁済の手続きを平行して進めています。代位弁済後の保証会社の処理を早く進めるためだと思われます。
売却の話がとんとんまとまっていくのに、代位弁済が未了のため、銀行から待ったをかけられた例を知っています（銀行に債権がある時に売却してしまうと、銀行本体で損をかぶることになる）。
（５）交渉相手は保証会社になることがほとんどだと思います。
（６）破産手続きや民事再生法による個人再生手続きをとるのならば、手続きにともなって、資産（預金等）を自由に使えないこともあります。その「情報」はちょっとどうかな、と思います。
（７）支払い停止からのカウントは、（２）の住宅金融公庫の６ヶ月ルールによるのかどうかで違いますので、一概には言えません。
しかし、銀行等が裁判所に競売開始申立をしてから、落札され、引き渡しになるまで、少なくとも６ヶ月はかかります。その間、支払いせずに住み続けることは可能です。残債務償却云々の意味はよくわかりません。
（８）信用できる情報と、若干誤解している情報が混在しているように思いますが、すべてインチキということはないでしょう。
（９）（１０）この手の相談にのり、アドバイスをすることを業とするコンサルタントがいるのかどうか、その人達のなかに悪徳な方がいるのかどうか、私は知りません。

よけいなおせっかいとは思いますが、質問文冒頭により年間１００～２５０万円程度の赤字がでている状態で、かつ自宅を持ち続けることに執着していないのならば、今後の一切の支払いを考えず、破産手続開始の申し立てをするほうがよろしいのではないかと思います。
子供さん達の将来を考え、破産をためらっていることと推測しますが、もし任意売却をして、銀行または保証会社に売却損を負わせたら、その時点で銀行協会系の個人信用情報機関に事故扱いとして登録されますので（いわゆるブラックリスト）、政府系を含めた銀行等の借入が当分困難になります。同じことです。
借金を一度全部整理し、すっきりして、借り入れに頼らない生活を目指し、再出発することがベストだと思います。
早めに弁護士に相談することをお勧めします。どんどん追い込まれていった挙げ句、目の前の返済をするために、借りてはならない業者（ヤミ金）につい手を出してしまう例をたくさん見聞きしております。