解決済みの質問
修繕積立金未納￥1000万ある中古マンションの購入についてアドバイス下さい。
修繕積立金未納￥1000万ある中古マンションの購入についてアドバイス下さい。
総戸数788戸、築20年。
当方が検討している物件は、
修繕積立金 月額￥12110
管理費￥7700
です。
購入に際して不動産屋にマンションの管理状況詳細をたずねても、
グズグズしてなかなかはっきりした返答をよこさないので、
つてを頼って入居者にたずねたら、
冒頭の有様で。
現在の未納戸数9戸で、
そのまま消息不明になっているところも。
今後未納額が増えこそすれ減りはしないだろうと。
不動産屋によると、
「全戸数の10％程度の未納件数があるのが普通。
この物件は全戸数が多いので、
全体的に見ればたいした額ではない。
大規模修繕時に臨時徴収がかかることはない、のでは？」
との希望的観測で。
居住者の声を聞いて悲観的になったり、
不動産屋の話に納得したり。
中古マンションは管理状況を見て買え！
とよく言いますが、
上記のような状態の修繕積立金未納問題に関して、
どうとらえればよいのでしょうか？
購入するには危険な物件でしょうか？
アドバイスよろしくお願いします。
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- 質問日時：
- 2007/4/20 15:35:49
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- 解決日時：
- 2007/4/23 22:40:22
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- 回答数：
- 3
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ベストアンサーに選ばれた回答
ble_runさん
修繕積立金は管理組合の債権です。
債権回収代行を管理会社が行ないますが、基本的に当事者は管理組合と区分所有者です。
最近の日本人のモラル低下に伴い、管理費や修繕積立金の回収は困難になりつつあります。
これは全てのマンション管理組合運営を取り巻く現状です。
どのような「ファミリー型マンション」を購入しても、この問題は付いて回ります。
まして、「見た目の毎月の出費を抑えるために」修繕積立金を安く設定し、販売しているマンションにとっては、滞納は時間の問題なのです。
これから金利も上がりそうですしね。
あなたが狙っているマンションの修繕積立金滞納額は、全戸数の１ヶ月分に相当します。
私は多いとは思いません。
物件が気に入ったのなら購入する事になんら躊躇は要りません。
理由はマンモスマンションだからです。
大規模修繕工事の「戸当り金額」も小規模マンションに比べ安く上がる傾向にあります。
これをスケールメリットと呼びます。
もし、全３０戸のマンションで、１ヶ月分の滞納総額ならお勧めはしませんけどね。
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- 回答日時：2007/4/21 12:10:46
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zoosantさん
未納金は該当世帯の負債になります。築20年ですと５～８年ぐらいで二回目の大規模修繕が始まります。積立金は十分でしょうか。前回の改修時に経理的に問題は無かったのでしょうか。
次回は2～４千万近く掛ります。専有部分の設備機器や配管類も対策を考える時期になっています。管理組合は準備に入っているんでしょうか。そのへんが中古のマンション購入時に迷う処です。
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- 回答日時：2007/4/20 18:00:40
修繕積立金が１０百万も未納とのこと、当然管理費の未納もあると思われます。もし購入する場合は下記の点を確認してください。
１：未納の積立金・管理費の金額のみでなく、遅延金利総額（未納の場合はペナルチィー金利が通常高くなる）
２：管理組合が未納者に対し、訴訟を起こしていないか？
３：担保等、権利関係が複雑化していないか？
通常こんなに長期間未納金を訴訟で解決出来ない管理会社に管理を委託している管理組合の物件は私なら購入いたしません。
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- 回答日時：2007/4/20 16:07:40
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