解決済みの質問
市街化調整区域内の農地転用について
xxtk517さん
市街化調整区域内の農地転用について
今、土地の購入を検討しているのですが、その土地は市街化調整区域内で現在の地目は『宅地』『畑』となっています。
この土地の『宅地』部分に家を建てる予定なのですが、それ以外の『畑』部分を『畑』以外の用途に使うことは出来ないのでしょうか？
役所に問い合わせたところ、農地から宅地への転用は『申請の後に知事の許可が要る』との事でしたが、この許可はなかなか降りないものなのでしょうか。
私は農業を営んでいるわけでもなく、また将来家庭菜園レベルであってもそこで何らかの『農業っぽいこと』をやることも無いと思います。
例えば、そこの地目を畑としたままそれ以外の目的で使用していたとしたら何か問題が発生してしまうのでしょうか？
具体的には『はなれ』や、ガレージを建てたりフェンスで囲んでドッグランを作ったりしたいと思っているのですが。
素人がとんでもないことを質問しているかもしれませんが、よろしくお願いします。
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- 質問日時：
- 2007/6/19 11:29:03
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- 解決日時：
- 2007/7/4 03:30:22
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ベストアンサーに選ばれた回答
市街化調整区域内に建築できる条件がそろっている事を前提に回答させていただきます。（まず役所で貴方が住宅を建てられる要件を満たしているかどうか確認されることをお勧めします）
そもそも、今の畑となっている部分を地目を変えずに購入することはできません。（農家なら許可を受けて農地として買うことができます）
もし、この畑の部分を購入するとしたら、農地法５条の許可を受け、地目変更と所有権移転を同時に行う必要があります。
この場合、畑から地目を変更する理由が重要になってきます。
何か業を営まれている場合には、その会社の資材置場などに使用する目的で、許可を受けられる可能性はあります。（飽くまでも可能性です。地域によっては不可能な場合があります。）
そうでなければ、住宅の敷地として使用する目的で許可を受けることが一番自然ですが、県によって面積の上限を定めているところがありますのでご注意ください。
このような理由が認められ許可を受けることができれば、地目を変更することができます。
つまり、貴方がこの土地を購入することができた時点（農地法の許可を得、地目変更した時点）で、その土地は農地ではなくなりますので、許可を受けた目的どおりに使用している限り違法になることはありません。
まあ何だかんだ言っても、結局その道のプロ（行政、司法書士、行政書士等）にご相談いただくのが一番良いと思います（笑）
ちなみに、農地法には罰則があります。結構厳しい法律ですので、違反はなるべくしない方が良いと思います。
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- 回答日時：2007/6/19 20:02:32
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ベストアンサー以外の回答
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農地法は現況主義をとっています。
現在の地目がどうであれ現況が畑なら農地法は適用されます。
と、調整区域・・・・誰でもが建築用に取得できるものでありません。
建築確認の段階でストップがかかります。
・・・こちらは問い合わせ済みでしょうか？
今回の質問・・・・・・正直、調査の必要を感じます。
と「畑」農地の扱いを（上記回答・・・現所有者で先に許可を得て
（４条許可だとおもいますが）売買で取得・・・・無理です
役人も馬鹿ではありません・・・そのような脱法行為を真っ先に目を光らせます。
・・・・・・許可の取り消し、或いは許可を取得しているとごり押ししても、
建築確認の申請段階で頓挫します。
有資格者等、代理人をたて、調査の上での取得をお勧めいたします。
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- 回答日時：2007/6/19 17:50:41
yamboo45さん
あなたの質問より気がかりがあります。
誤解される方が多いのですが、市街化調整区域内では、宅地であってもそれだけでは、家を建てることはできません。
市街化調整区域に家を建てられる用件はそろっていますか？
また、同内の田畑、いわゆる農地はあなたの望む転用許可は、無理です。
＞例えば、そこの地目を畑としたままそれ以外の目的で使用していたとしたら何か問題が発生してしまうのでしょうか？
農地法違反になります。特に罰則はなかったと思いますが、後に農地法の何らかの許可、届出などの時に問題になります。
農地転用許可が下りなければ、売買契約で事実上あなたの物になっても登記名義は変えられません。仮登記だけです。畑の所有権に対し、将来揉め事の原因になることもあります。
詳しい人に相談してからの方が良さそうですよ。
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- 編集日時：2007/6/19 15:07:04
- 回答日時：2007/6/19 14:54:03
今、購入を検討しているとの事ですね？
でしたら、一般的には、先ず売買契約をして、売主に「畑」部分の土地を「宅地」に地目変更してもらってから、売買代金を支払って、土地の引渡しを受けます。
土地の登記名義人を変更する際に、一般的には司法書士にお願いしますので、そのときに同時に頼まれたら良いと思います。
因みに、地目が「田」や「畑」であると、固定資産税や都市計画税が普通より安くなります。
が、これはあくまで農業を営んでいるとの前提であるから、そこに倉庫などの建物をたててはいけません。
ただ、建てたからといって、何の罰則もありません。
何の罰則もありませんが、建物の存在が役所にばれた時から、固定資産税等の税金が、宅地扱いの額に戻されます。追徴課税とかはありません。いや、無いというか、こういうケースでは追徴課税とか聞いた事がありません。
例えば良くあるのが、税金は建物に対してもかかるのは周知のことですが、木造２階建てを新築し、登記したとします。
数年後、３階部分を増築し、役所等関係各省庁には届け出をしなかったとします。
すると、そのまた数年後（だいたい１年後～２年後）から、税金は３階部分の床面積を参入した額に上がっています。
面積は、どのように算出しているか定かではありませんが。
で、こういったケースでも、追徴課税などは一般的にありません。
恐らく土地も同じだと思いますよ。
ま、どちらにしても、売主に地目変更してもらって下さい。
役所（法務局）にもよりますが、地目変更は１週間～２週間くらいでできます。
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- 回答日時：2007/6/19 11:57:31
