不動産投資、区分所有の管理費の件で質問があります。 現在、所有者である私が月々...

r298_122さん

現状は二種類の形態が考えられます。様々な残っている書面等で、いずれであるか検討してみてください。

A：区分物件の管理費（分譲マンション同様の「管理費」）が\12800である
B：区分物件の管理費が\5000、賃貸の大家としての業務の一部を委託し管理させる費用が\7800
※　サブリースの差額\5500は、サブリースで定額の賃料を貴方に約束するためのリスクに対応した利益ですから、労働の対価ではありません。（リスクに対して多すぎると私は思いますが、実際これくらいの割合が世間のサブリースの相場通りなので、私自身はサブリースを非常に嫌っています）

さて、おそらくワンルームかそれに近い単身規模の物件と思われます。区分物件の管理費としてはBの場合がギリギリ適正と言えるでしょう。（管理内容からすればもっと安いはずですが）　それでも、管理会社を交替させれば、もっと安くなる可能性も高いです。そして、Bの場合、賃貸管理の手数料として異様な高さです。客付時仲介料タダ、入居者クレーム対応…何をやっても、そんな金を取るのはおかしいです。掃除の大変な駐車場付き一棟管理ではないし。
Bの場合だと、サブリースという実質的な縛りもあり、よその賃貸管理に変えられる可能性が低いのをいいことに余分に取っている構図です。サブリース終わるまでなかなか手出しできません。（解約などは、不利な条項が並び、有効・無効などの判定は…「法律相談」の世界です。役所で定期的にやる「無料法律相談」などお勧め）

次はAのケースです。分譲マンションでも、バブル期築から、新築でもある割高管理費。一般の分譲だと、販売時のメッキのような高級感で割高管理費を押しつけ、子会社管理で大儲けですが、数年し目を覚ました住人が管理会社を変えようと紛糾、業者の造った幻想を打ち破り頑張れれば無事解決（値下げ）です。１０年近くで修繕積立金が激増ですから、それまでに解決しないと物件は月４万～６万もかかる悲惨な不良資産に転落します。
（面積比例＋戸数毎費用というのが管理費イメージなので、面積３倍の分譲ファミリーの月2.5万は、単身投資物件の月1.2万に相当するか、マシなくらいです…）
そして、投資マンションだと負担を分配することで大きな負担感を感じないだろうと、幻想ではないが錯覚を利用し、割高管理費にするのが常識です。更に、総額1万いくらというのが見えても、面積の違いも考えず、一般的な分譲物件と近い金額なので客が騙され、問題視されない場合もあります。多数派が騙されればそれが一般解になるのが、日本の悪しき「業界慣行」です。上場企業だろうが一緒なんですよ。（一流企業になれば、不当利得に「高級感」のメッキを張って顧客満足をはかりつつ配慮を見せることはありますが、業界慣行の不当利得を手放そうという事はなかなか無いです）
そして、投資マンションは分譲マンションより「管理組合」で変えていくのは難しくなります。この難しさで、利益を維持できると考えるのです。多数のオーナーがサブリースや賃貸管理を頼んでいて、物件としての管理を変えたら賃貸も世話しなくなるのではないか、サブリースが終わったら見捨てられる？…様々な不安の籠に押し込められ、飼われている状態です。籠の鳥はせっせと金の卵を産み、業者の儲けに貢献し続けるのです。
…難しくても…変えた例はあります。キーとなるのは、他の不動産業者への相談です。
後述の理由によって、最初のサブリース契約が終わってからでないと損な場合もありますが。

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最後に…投資マンションは実は購入価格すらも「超割高」です。ですから、サブリースを外して他の業者へ持って行っても、同額のサブリースは組めない事も多いんです。
あのサブリースは、投資収益を少しでも高く見せることで、「超割高」な購入価格を納得させるカラクリです。建物で儲けてるから、サブリースが１０年などの期間で見たら最終的に（新築の時くらいは黒が出ますが、値段は下がっていきますし）赤字になっても、全く問題が無い。サブリースを高く出して物件価格上げた方がトクなんです。サブリース終了後、購入価格から見て悲惨な利回りになって初期投資を取り戻せなくても、業者の知った事では無いというか、元からそうなるものと考えてやってますし。

取り返しようのない大損失…それが新築投資マンションの購入なんです。
これを、中古激安で買ったのなら、価格次第で損失かどうかわかりませんけど、築古ですと管理組合に参加してコスト構造を変革しようと思っても、現実を知って気力を失っている他のオーナーを説き伏せるという作業がタイヘンです。割高な管理費に疑問を抱かせないため、修繕積立金を低く抑えて大規模修繕が困難な物件すらあります。

とはいえ、行動を起こせば改善はできます。少し待つ必要があったり、困難だったりするケースもありますが、泣き寝入りよりは良いと思いますよ。