解決済みの質問
住宅ローンで迷っています。
住宅ローンで迷っています。
住宅ローンを検討中なのですが、変動金利と固定金利で迷っています。ハウスメーカーの方たちはどちらかというと変動を勧めるようですがどうなのでしょうか？固定の方が安心感はありますが、もしもこれから先金利が下がった場合を考えると…。仮にそうなった場合は他のローンに借り換えということも出来るのでしょうか？ご意見をお願いします。
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- 質問日時：
- 2009/6/14 23:20:20
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- 解決日時：
- 2009/7/1 15:17:38
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- 回答数：
- 4
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ベストアンサーに選ばれた回答
変動も固定もメリットデメリットがそれぞれあります．
今は変動と固定で金利差がかなりあるので，余計に迷いますよね．
変動の場合，この先金利が下がることはほとんどないと思います．
現在政策金利が0.1%ですので，店頭金利は下がってもあと0.1%です．
借換などで新規の契約の場合は，優遇幅が増えて得になるケースもあるかと思いますが，現時点で1.4～1.6%くらいの優遇がされていますので，借換のメリットがあるほどの優遇幅の増加が今後ある可能性は低いかと思います．
（優遇後の金利が1%くらいですので，借換の目安と言われる1%金利差にするためには，金利が0%にならないといけなくなってしまいますので）
変動のメリットは，低い金利で借りられるので，当初の月々の返済額を抑えられるところかと思います．
同じ額をローン返済に充てるとしたら，変動を選べば繰り上げ返済が早くできますので，ローンの残高も早く減らすことができます．
逆に，金利が上がれば返済額が増える可能性はあります．
全期間固定にすれば金利の心配はいりませんが，変動や選択期間固定型の場合，金利上昇に伴い返済額が上がるのが不安要素ですね．
その際の金利の上がり幅には上限はないので，可能性は低いと思いますが急激な金利上昇があれば影響も大きいです．
わたしのサイトで変動金利の金利変動をシミュレーションできますので，何パターンかの金利上昇を想定して，シミュレーションされてみてはいかがでしょうか．
そうすると，金利がこのくらいあがったら返済できなくなりそう，というのが見えてくると思います．
その上で，改めて金利の予想を立てて，変動でも安心して返済できるかどうか，確認されると良いと思います．
http://loan.mikage.to/loan/
シミュレーションする際には，返済額見直し設定で60ヶ月ごとに設定してください．
また，固定と比較する場合は，ローンに充てる額を決めて，差額を毎月繰り上げ返済するシミュレーションもお試しください．
（金利をあげないシミュレーションであれば）変動と全期間固定ではかなりの差が出ます．
過去の金利推移はこちらです．
http://loan.mikage.to/graph/primerate.html
昔は結構高い水準にあり，最近が例外的に低くなっているというのがわかると思います．
この超低金利がいつまで続くか…，また終わるときにどのように金利が上昇するかにかかっています．
なお，最近は住宅ローンの優遇幅も大きいので，後々借換をする前提で考えるのはやめておいたほうが良いかと思います．
借換時には再度審査があり，確実に借り換えできるわけではありませんし，今後も優遇幅の拡大が続くかというと，そこも疑問があります．
少し前に借りた人は，店頭金利自体は一緒だったものの，優遇幅が小さい時に借りたので，借換でメリットが出ています．
今から借りる場合，将来同じような状況になるかはわかりませんので，そこは注意された方が良いと思います．
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- 回答日時：2009/6/15 00:21:34
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変動金利はやがてあがります。すると、当初の返済金額もあがり、返済に窮することもあります。
したがって、返済計画の立てやすい、長期固定金利のほうが安全です。アメリカのサブライムローンの悲劇から学ぶとすれば、変動金利の目先の安さに惑わされてはいけません。
不動産屋は、売りやすいので、変動金利を進めます。
客があとで返済に窮してもそんなことはどうでもいいのです。今、売ってしまえばそれでいいのです。
アメリカでは、サブライムローンの結果、何万という人ががローンを払えず家を失い、現在ホームレスとなっています。
8万の返済が突如、15万を要求されて、どうにもならず、契約書を読み返して愕然としている風景がNHKの報道番組で放映されていました。
不動産屋に丸められて、一生を棒に振った人たちの底知れぬ絶望の表情が今でも瞼に浮かんできます。
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- 編集日時：2009/6/15 09:15:08
- 回答日時：2009/6/15 09:09:27
一つの金融機関で、一部を変動、一部を固定という方法もあります。
固定にしておいて、他の銀行で借り換えをする方法もありますし、同じ銀行内で固定から変動に切り替えることも可能です。
ただ、同じ銀行では例えば10年固定を2.2％で借りておいて、３年後に10年固定が1.5%に下がったからそちらに借りかえるというのはさすがに多分ＮＧでしょうけど。
私のお勧めとしては、一応「変動」なのですが、
現在10年固定って、キャンペーン金利うんぬんだと2.0%くらいで借りられるんです。
そこをもうひと押し、1.8%くらいまで下げてもらえれば、10年固定でも良いかなって気はします。
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- 回答日時：2009/6/15 00:08:59
長期の固定で借りて、返済額を安定させる一方、繰り上げ返済の手数料負担を回避する方法
東京スター銀行の普通預金残高連動住宅ローンを借りるといいと思います。
預金残高までは、無利息になります。
最初は普通に返済するだけですが、貯金に励みますよね。そうすると通常繰り上げ返済するのですが、銀行は手数料を取ります。でも、これは繰り上げしなくても預金しておくだけで繰り上げ返済とおなじ効果です。それどころか、途中で急な出費があっても、普通預金だからいつでも下ろせます。繰り上げしてしまったら、こういう場合手元にお金がないから消費者金融なんてことにもなりかねません。その場合金利に押しつぶされて、住宅を失いますよ。
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- 回答日時：2009/6/14 23:27:05
