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新規家賃収入に対し、確定申告の必要経費に昨年のリフォーム費用は申告できますか?

質問者

toshy1218さん

2009/12/623:27:40

新規家賃収入に対し、確定申告の必要経費に昨年のリフォーム費用は申告できますか?

今年の5月からマンションを人に貸しています。入居の募集のために、昨年10月にリフォームをしていますが、家賃収入の確定申告で、賃貸募集するために行った昨年のリフォーム費用は必要経費として申告できるでしょうか? できなければ、今年中に更正の請求を行うことはできますでしょうか? 同様に、維持管理のために使用している自家用車の修理代(昨年10月分)もご教示お願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

kayosi2001さん

2009/12/723:00:23

>昨年のリフォーム費用は必要経費として申告できるでしょうか?
リフォーム費用(模様替え・改造又は改装に要した金額)は、原則として資本的支出になり、減価償却資産の取得価額に加算して計算し、今年の5月以降の耐用年数で等分して必要経費になります。

国税庁>タックスアンサー>事業主と税金>No.2107 資本的支出を行った場合の減価償却
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm

>できなければ、今年中に更正の請求を行うことはできますでしょうか?
>維持管理のために使用している自家用車の修理代(昨年10月分)もご教示お願いいたします。
家賃収入は不動産所得で実質的な開業は今年平成21年5月であり、金額が少額でも開業前(前年)の必要経費には出来ません。

質問者様の前の質問を見させて戴きました、前の質問と同一物件と思い以下回答します。
建物の取得価額を3,000万円、鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年、「非業務経過年数」を10年、「リフォーム費用」を300万円と仮定します。

下の計算は計算例です、実際の「取得価額」・「非業務経過年数」及び「リフォーム費用」で計算して下さい。

「非業務期間の償却累積額」=30,000,000×0.9×0.015×10=4,050,000円、
転用時の「未償却残高」=30,000,000-4,050,000=25,950,000円、ここ迄はそのままです。

今年平成21年5月の開業時の「取得価額」は33,000,000円、「未償却残高」は28,950,000円と、各々に「リフォーム費用」を300万円を加算して計算します。

1年目の「償却額」=33,000,000×0.9×0.022×8÷12=435,600円、(5月開業~12月決算として「使用月数」は8ヶ月)、
1年目の「未償却残高」=33,000,000-4,050,000-435,600=28,514,400円。

2年目~42年目の「償却額」=33,000,000×0.9×0.022=653,400円、
2年目の「未償却残高」=33,000,000-4,050,000-435,600-653,400=27,861,000円。
以下の計算は省略します。

自家用車の経費について、
自家用車を業務用に使用する時、私用と業務用に共用する場合は、月間の各々の走行距離等の合理的な方法で按分し、車両に関する全ての費用(減価償却費・自動車税・自動車保険料・ガソリ代・駐車料・車検代・修理代等)を同一の按分率で経費にできます、なを1年目は按分後を月割り計算して「8/12」を経費にします。

車両の法定耐用年数は、一般用のもの (特殊自動車・運送事業用等以外のもの)
・小型車(総排気量が0.66リットル以下のもの):4年、→ (軽自動車)、
・貨物自動車:5年 → (Noプレート:1・4のもの)、
・その他のもの(乗用車):6年 → (Noプレート:3・5のもの)。

旧定額法の計算式にて転用時迄の非業務期間の償却累積額を計算します、(前回の質問と同じ方法)。

車両の償却額の計算は、平成19年4月1日以後に取得した場合は「定額法」の計算式となり、下記タックスアンサーNo.2106を参照して下さい、
平成19年3月31日以前に取得した場合は「旧定額法」の計算式となり、前回の質問のタックスアンサーNo.2105を参照して下さい。

国税庁>タックスアンサー>事業主と税金>No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

国税庁>平成20年分 収支内訳書(不動産所得用)の書き方、(計算・経費の記入方法・主な減価償却資産の耐用年数表・償却率表が有ります)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/pdf

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siropri99さん

編集あり2009/12/709:19:30

マンションの前年の残存価格にプラスすればよいです。あとは、去年の2ヶ月分と今年の4ヶ月分の償却費をどうするかです。
業者に頼んで広告を打つなどして入居者を募集したが5月までは見つからなかった場合と、ただ単に空室だったのでは異なります。
車はその不動産所得を得るためにどの程度貢献しているか、その比率で按分しましょう。業者に任せてあるのなら、あまり必要性は無いのかも知れません。

ポイントは去年は収入が無かったという点です。

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