不動産投資を勧められています。青山メインランドです。あまりよい評判を聞きませ...

trm4866さん

みなさん反対なさっていますので、問題点はお解かりだと思いますが、この物件の最もおかしいと思う点は当初の数年間以降４０年弱は収支がマイナスだということです。
４０年ですよ。今から４０年前だと１９７０年、昭和４５年です。そんな時に出来たワンルームマンションを後生大事に持っていたとして（それまでせっせと金利や修繕費を払い続けて）、これから明るい未来がひらけていると思いますか？
あまりにも酷い話です。ここにご相談されたのは賢明なご選択です。なんとしてもご主人に思いとどまらせて下さい。

ogikubo561さん

家賃保証は売るためのツールです。
空室になった時、業績が悪化してたら払えるはずがありません。
新築を買うと将来必ず持ち出しになります。
誰も予想できない将来を約束したような事を言う営業には要注意です。
買うなら利回り10％の都心の中古マンションが無難です。

nkoara2000さん

「分からないことには手を出さない」 あなたの言う、この一言が全てですね。
しかもその分からないものに借金してまで２千万超のお金を一点勝負。
あなたが２０億くらいの資産をお持ちで、まぁその１％分くらいを失敗したら授業料、と割り切っておやりになるならいいと思いますけど。

まず家賃保証はいつまでですか？
業者が倒産しなくても、「最初の４年だけ」とかあるいは向こうが一方的に保証を打ち切ってきたときの対抗策がなかったりとか、よくある話ですよ。
大規模修繕はもちろん必要になります。
大地震なんてなくても、建物は老朽化しますから。
ローンが終了する前にまとまった資金の追加が必要になりますよ。

新築で途中売却価格があまり下がらない？
そんな話は聞いたこともないですが。
海外ならまだしも、中古住宅市場が全然整備されてない日本で？
そんな夢みたいな物件が存在するなら私もぜひ投資したいですけどね。

１００歩ゆずって、ほんとに魅力的でお買い得な物件だったとしましょうか。
あなたがもしもその業者の営業だったらどうします？
私なら、絶対にあなたのところに営業に行かず、自分で買いますよ。
自分が所属してる会社なんですから、「悪徳業者にひっかかって～」なんて心配もないですし、こんなおいしい話をなぜ赤の他人にゆずってやらなきゃならないんでしょうか？
絶対に自分で買う、そう思いませんか？

ほんとにお買い得な物件なら、ね。

trillionthanksさん

私は日本の不動産市場に非常に懸念を持っているものです。

私の考えが参考になればと思います。

現在の日本の空き家・空き室の数は、700万戸です。

この数は、東京都の世帯数６００万戸を上回っています。

全世帯数に対する空き家・空き室の割合は、１４％です。

これは、７戸に１戸が空き家・空き室であることを示しています。

この空き家・空き室の数も、率も共に上昇傾向です。


今後、日本の人口が減少します。

特にワンルームマンションの入居者である若者の人口は大きく減ります。

最近、東京大学の出身高校の発表がありましたが、
最近の傾向として、地方出身者が大幅に減少しました。

これは、地方経済の疲弊によって、
東京へ出てくる余裕がなくなっている現実です。


家は、人が住むものです。

２０５０年には、５０００万人減って、
８０００万人になるという試算もあります。

これから２０年もすると、団塊の世代が寿命になります。

主を失った家は、売りに出されます。


借金をして、ワンルームマンションを購入しても、
管理会社が倒産をしたら、家賃保証はありません。

この不動産不況の中、同社の管理物件でも、
空室が多数発生しているはずです。

恐らく、管理会社の経営も苦しくなってきているのではなかと
想像できます。

５年後、１０年後に管理会社がなくなったら、
借金の支払いだけが残ります。

管理会社と販売会社は同じグループですから、
どちらかがコケたら、それで終わりです。


途中売却できるといっても、
２００７年をピークに人口減少に日本がなりました。

今後、その減少傾向が加速をしていきます。

今までの不動産需給と、これからは全く違うということも
念頭に置いたほうがいいでしょう。


税制も、国の財源が厳しい中、様々な控除が減る方向です。

今の税制でメリットがあっても、
５年後にメリットが受けられるかわかりません。


不動産投資は長期の投資です。

人口の増える国や地域でなら、不動産投資のチャンスはありますが、
長期的に需給が悪化する日本の不動産に魅力はないと思います。

リスクを取るのは、不動産屋の営業マンではなく、
あなたとあなたのご主人だということを、よく伝えておいてください。

singaporecheckさん

私は不動産は専門ではないのですが、かなり突っ込みどころが満載な気がしますね。

そもそもこう一般的なHPに載せられるわけですから、それほど魅力があるとは言えないということです。魅力があるのであれば、HPに載せられる前に買ってくれそうなお金持ちのところに話が行って契約が終了しているはずです。お金持ちの人が買いたがらないような要素があり、あまり売れないからHPに載せられて、誰かにババをひいてもらおうということであって、もっと良い物件はたくさんあると思います。
http://www.amknet.jp/article_introduction/article/kitaku.html

次に王子という土地柄が気になります。少なくとも、東京でどこかで不動産を選ぶとしても、王子という場所は非常にマイナーな場所です。現に、上のHPを見ても、王子の物件はたくさんあります。が、高級住宅街として人気のあるとされる東急東横線の沿線は少なく、祐天寺、学芸大学、都立大学（目黒区）においては一つも物件がありません。唯一世田谷区に奥沢の物件があるようですが、かなり遠くにあります。


現にこの王子地域は、専有面積が大きくなるほど価格が高くなるそうで、これは血縁などの地元の人の人気に支えられているという証です。つまり、外部の人が買うということはあまりなく、地元の人が買うことによって支えられているため、それほど不動産として全体的な人気があるとは言えず、ゆえに新築以外の中古物件の価格下落率が比較的高い地域になるはずです（現に中古マンションのようですが）。それがゆえに独り暮らし向け物件はもっと人気がないはずです。

そしてこの青山メイン企画という会社の物件をよく調べると、独り暮らし向けのマンションを中心に扱っているようで、あまり利益の出にくいマンションを中心に扱っています。王子の場合は独り暮らしマンションの需要は少ないはずですが、それがゆえにこれだけ売れ残っているのかなと推測します。そしてこういうマンションは年数がたつと、周辺新築マンションと比較して相対的に見劣りし、空室率が高まり、価格が下がっていくことが顕著だろうと考えられます。いざ現金化しようとしても、中古になって価格が下がって結局ローンしか残らなかったりという例も十分にあり得る話です。

それとマンションの目の前に石神井川があり、すぐわきに隅田川、そしてやや遠くに荒川が流れているようですが、今後この物件を手放すまで何十年間、洪水をおこらないという、そういう確信を持って買う必要があるように思います。北区の荒川ハザードマップによると、荒川が氾濫した場合は、メインステージ王子がある北区王子1－29－3は、最低でも１階の床上まで浸水することになっています。
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/digital/071/007166.htm


値段を見る前からこれだけ突っ込みどころがあるわけですが、収支がマイナスになると最初からわかっているのはさらに問題ですね。


交通の便としても、京浜東北線と地下鉄南北線ですが、渋谷・新宿・池袋には一本でいけませんし、ほかの地域と比べると相対的に魅力が低い地域です。

話を聞く限りは、「お金を持ってはいるが、投資の知識のない」人からお金をかすみ取ろうとしているようなよくあるパターンだと思いますね。芸能人がよく詐欺にひっかかるとかありますが、それもこの典型例です。

つまり、お金は持っても、自分で運用できるような知識がなければ誰かにかすみ取られてしまうわけです。こういう不動産勧誘もその一つですし、銀行の投資信託の勧誘なども、まあそういう例の一つです。だから投資をする前にある程度知識を持っておく必要があり、「も一つわからないことには手を出さない方が賢明なのではと思っていますが」というのはまさにその通りです。

巧みなセールストークとおっしゃりますが、先物会社などはもっと悪質で、平気で夜に人の家に押し込み、農林水産省から業務停止処分を何度も受けた経緯があります。

こういう風にお金をかすめ取ろうと思っている人は世の中にはたくさんいます。

sylphernさん

もうね、新築ワンルーム投資は最悪なの。
こういうことをしてる業者が多いいから不動産経営（投資）が悪いイメージがつく。

普通に理詰めで数値を計算すれば、とてつもないマイナスになるよ。

zvtasadamura301さん

利回りが4・3％しかないし駄目ですね！

物件が古くなると家賃は下がります。

8から9％は欲しいところですね！