農地の売買における賃借人の権利

abare_taizouさん

（小作人の永小作権ないし賃借権の登記は無いと仮定し、賃借権だという前提で回答します。）

仮に借りている人を無視して、その農地を売ったとします。（当然、農地法3条許可又は5条許可を受けた上で。）

農地法18条は、「農地又は採草放牧地の賃貸借は、その登記がなくても、農地又は採草放牧地の引渡があつたときは、これをもつてその後その農地又は採草放牧地について物権を取得した第三者に対抗することができる。」と定めています。

すると、小作人が賃借権を主張し、裁判で認められた場合、買主は買った土地の利用が出来ませんから、民法566条2項（の類推適用）により、買主は、売買契約の解除をする事が出来ます。

そうなると、代金を返さなければなりません。
（事実上、「売れない」のと同じ結果になります。なお、「小作人の存在を知っていて黙って売った」となると、買主から損害賠償を請求される可能性も考えられます。）

権利が認められるか否かは、裁判になってみないと分かりませんが、戦前から貸しているという事で、地代も貰っている訳で、証拠は十分にありそうですから、（無許可賃貸でも）民法163条による賃借権の時効取得が成立しているとされる公算も高いものと思われます。

民法167条1項は「債権は、10年間行使しないときは、消滅する。」と定め、10年以上耕作放棄で利用されていなければ賃借権は時効消滅したと言えそうですが、しかし、地代が払われている地主からの消滅時効完成の主張は、信義誠実の原則（民法1条2項）に反し、許されないと考えます。

（こうなると、弁護士を入れて、賃借人の取り分を交渉した上で、或いは小作人の主張を丸呑みして、売ってしまうかのが早道なのですが。）