建売住宅の購入を検討してます。値引ってどのくらいできますか？ 販売から既に一年...

carkiti55lさん

補足内容から察してアドバイスさせて頂くとしますと、第１期の売れ残りであっても、
・現在第３期が販売中ということ
・近隣の物件が人気物件である程度の集客ができていること
・大手ハウスメーカーが参入して（恐らくメーカー分譲地でなく、土地所有者からメーカーがある　.程度買い取ったり、委託されたりして分譲している）メーカーの建物であること
・販売から１年半経っていること
・総額が４６００万円ということ
を総合的に判断してがんばって４０００万円に値引きできればかなりの上出来ではないでしょうか。
状況からして１割の値引きでも難しそうに思います。

と言いますのも、第３期の販売中でかつ近隣の人気物件があるということは、それだけ集客できる可能性があるので、今の段階で投げ売りするという判断はまずしないでしょうし、メーカーの建物なので値引きするなら値引きする額に見合うそれ相当の理由（無理矢理でもいいので）が必要の中で、総額が４６００万円の１割を超える値引きというのは、現状況下では非常に厳しいでしょう。

仮に１０００万円値引きしないと買わないというのなら、近隣の人気物件にかげりが出て、かつ狙っていた物件が最後の１戸まで運良く残っていたらその可能性はないとは言い切れません。

ただ、これはあくまで通常の状態での話ですから、何かしらよっぽど売り逃げしなければならない理由があれば１０００万円の値引きは可能と思われます。
ただし、それだけの理由があるということは、それだけ投げ売りしたい価値のない物件ということですから、私が親切心からアドバイスするとしたなら購入は避けられたほうがよろしいかと。


追加質問の返答です。

まず、完成後１年以上経ちますと金融機関の審査基準の中で、新築のローンが使えなくなります。提携ローンですと中古のローンも使えない場合もありますが、一般のローンですとまず問題ないことが多いです。
そしてその住宅は広告上も「未入居物件」「新築後未入居」などという表記がされますので、車で言う「新古車」のような感じと思っていただいてもいいかも知れませんが、基本的に登記はされていない場合が多いので、厳密には異なると言えるでしょう。

あと、毎年減価償却していくのは勿論ですが、１年半で未入居の場合で建物だけの評価が２割も下がることはあり得ません。全体で２割下がったとすれば、そのほとんどが土地評価が下がったと見るべきでしょう。

最近の不動産の利益率は大体２割取れれば上出来です。（しかも粗利で）ですから２割値引くということは実質損が発生していますのでなかなか値引き交渉に応じないでしょう。


ですから、あなたの２割値引きすべきではないか、という主張はあくまで購入者の「希望」であって、理にかなった主張ではありません。更に、販売する担当者も人間ですから、ものの言い方によってがんばって会社に値引き交渉しようとするのか、「無理言いやがって」と嫌々するのかで結果が違う場合が多いので、自分にとってプラスになるように交渉の仕方は考えられたほうが良いかもしれません。

いずれにしても、値引きうんぬんよりもその不動産がどれだけ欲しいか、が一番重要でありますのであまり値引きに執着されないほうがいいと思います。先ほども言いましたように今記載されている状況で、そこまで値引かざるを得ない物件ならば、私ならば購入をしないでしょう。なぜならそこまで手放したい不動産ということですから。逆を返せばプロが資産価値なしという判断をしたということですから。