解決済みの質問
住宅ローンについてアドバイスお願いします。
住宅ローンについてアドバイスお願いします。
現在、中古住宅購入を検討しています。（東海地方）
物件は、築４年で土地が80坪弱あり、2300万です。
家は問題なくきれいです。
ただし、市街化調整区域にあり、私が購入しても再建築不可です。
物件は、売主さんが道路拡張のため収用、代替地で建てたそうで、相続関係のため売却とのこと。
不動産家の仲介ですが、売値は売主さんが決めたそうです。
不動産屋はもっと高値で売れると思っています。
現に私が買い付け申し込みをした後１週間で20件くらい問い合わせがあり、あまりの反響のため5番目まで予約した後、広告を外したそうです。
道路一本向こう側の市街化区域の土地値は坪40～50万ぐらいで売りに出ています。
希望は2000万の融資ですが、通らずに困っています。
現在35歳、上場企業勤続３年、昨年年収550万。
また、アパートローン残金5100万あと24年あります。（都市銀で5年固定金利2.8%）
アパートは昨年新築で購入し、1Ｋ10部屋で現在満室。
大もうけにはなりませんが、満室ならば年間200万くらいの預金が出来ます。
・ＪＡは、アパートローンは関係なしだが、再建築不可に融資ができない。
（私の属性ならば、市街化区域の新築物件なら3500万ぐらいは融資できるとのこと）
・地銀Ｍは、調整区域でも問題なしだが、アパートローンの残高が多いため融資不可。
・ＲＯＵ金もＭと同じ回答。
・その他の近隣の地銀、信金は「調整区域で再建築不可物件」と電話で問い合わせただけで断られました。
また嫁は公務員ですが現在育児休暇中で収入がありません。
保証人になることは可能です。
融資の可能性がある銀行やこういった方向で頼むと融資が通りやすいなど、詳しい方のアドバイスをお願いします。
- 補足
- 皆様書き込みありがとうございます。今の2LDKのアパート代が年間約100万ですので、20年住めれば価値0でもほぼ同条件と考えています。それよりも庭付きで周りが静かな環境で子育てがしたいのが選んだ理由です。見学時に隣の畑にキジがいました（笑）
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- 質問日時：
- 2009/5/10 02:14:22
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- 解決日時：
- 2009/5/16 12:41:20
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- 回答数：
- 6
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- お礼：
- 知恵コイン
- 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
saisattoさん
アパート経営の難しさは１０年後からです。
（５年以内で破綻することは少ないですが
最近は７,８年ぐらいが危険な時期です）
最初の５年間は入居率も高くその為、大家の希望賃料で
入居者を募集できます。
また、５年固定の場合は６年目から１％以上上がることが多いです。
（５，０００万円の１％ですと、毎月の返済にプラス５万円になります）
５年後の入居率と近隣の同規模のアパートの入居率が
アパート経営の目安になります。
金融機関の審査は、規模ではなく実績を見ます。
最低５年間の確定申告を参考にします。
市街化調整区域の再建築の問題については
まだまだ先のことで、中古物件の査定価格にあまり影響しません。
（古い物件には影響します）
５年後ぐらいにプラス５００万円の頭金で申込することをアドバイスします。
補足後
市街化調整区域の再建築について
築４年の建物の再建築について議論するのはナンセンスです。
都市計画法は、乱開発を規制するためのもです。
建設された建物を規制する法律ではありませんん。
道路を挟んで市街化区域であれば
固定資産税が安く大変お徳です。
住宅は５０年は大丈夫です。
大切に使えば、１００年もちます。
５０年以上先の土地を考えるのは
定期借地権を否定する考え方です。
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- 編集日時：2009/5/11 06:56:57
- 回答日時：2009/5/10 10:26:30
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ベストアンサー以外の回答
（5件中1〜5件）
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ローンのほうはアパートローンの銀行には相談されたのでしょうか？
しかし皆様の仰るとおり、ローンが通りにくいのを無理やり購入するような物件ではないと思われます。
＞不動産屋はもっと高値で売れると、、
そのあとは「言っています」ではなく「思っています」とあります。あなたの思い込みではありませんか？
＞私が申し込みした後あまりの反響で5番目まで、、、、広告を外した
5番目までも予約したのが疑問です。普通は多くても3番目程度です。ローンがつかない可能性が高いことを承知だったのでしょう。そして、本当によい物件でその価格帯でしたら広告に出た時点ですでに申し込み（予約）が3番目ぐらいまで入っていますよ。
また、この物件を８０坪で計算しても坪27万5千円。東海地方でもそれほど安いものでも無いと思われます。名古屋市内なら少しお買い得かもしれませんが隣の畑にキジが居るような地区でしょ？もちろん坪単価は周辺相場だけで単純に決められるものではありませんが。
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- 回答日時：2009/5/12 23:31:18
sylphernさん
ちょっと気になったのがアパートローンのほうかな．．
東海地方の物件ですか？新築でしょ．．５年後、１０年後の賃料で収支計算してみましたか？
賃料下がって、金利上がるでしょ、簡単に赤字になる可能性がありますね。
都内のよい立地なら全然問題なしですが、地方新築で４万程度の部屋は危ないなぁ．．
ま、それはともかく市街化調整区域に手を出すとは、よほどリスクを背負い込むのが好きな方なんですね～
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- 回答日時：2009/5/11 22:47:32
再建築不可では万一の時の物件処分ができないため、通常は融資対象とならないと思います。
それでもOKという金融機関は、奥様を含めたあなたの属性による部分が大きいでしょうね。
でも…審査について悩む前に、皆さんが言うように「ほんとうにこの物件を買っていいのか?」ということをよく考えた方がいいと思います。
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- 回答日時：2009/5/10 22:27:02
toll9974さん
猛烈に反対します。むしろ、融資を断ってくれてありがとう。と銀行にお礼したいくらいです。将来、使い物にならない土地に2300万も投資する意味がわかりません。お金をドブに捨てるような物です。せっかくアパート経営をしているのですから5年後にアパート収入を繰り上げ返済して、借入を減らし、月の収入を増やしてから普通の住宅を購入することをお薦めします。土地は大切な資産です。資産価値のある土地を安く買うのがポイントですよ。
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- ケータイからの投稿
- 回答日時：2009/5/10 12:20:09
融資受けられない物件何が何でも買わなくてはいけない理由もないと思います。
私ならいくら安くても市街化調整区域の再建築不可の物件など築浅でも買いません。
＞相続関係のため売却とのこと。
これは貴方の子供も将来同じようなことにはなりませんか？
道路ひとつはさんだだけでも市街化区域と再建築不可の調整区域では将来の価値は大違いでしょう。
今からその地域が市街化区域に参入される可能性はあるのでしょうか？
自分達死ぬまですめればよいというだけで考えてても大丈夫ですか？
不動産は簡単に捨てられないですし、いらないのに持ってれば税金もかかってきますが
売れない使わない土地を残された子供の気持はどうでしょう？
(誰も買ってはくれませんから土地を自治体に寄付したいんです。という人も結構いますが、自治体だって必要ない土地は寄付さえ受け付けません）
そういう気持はまさに今回の売主さんの気持で値段として現れてるんじゃないですか？
「土地の価値は０円の評価でよいから食いついてくれて処分できればラッキー」と・・・・。
そういうところ検討してから融資云々の問題になるものだと思います。
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- 編集日時：2009/5/10 12:02:34
- 回答日時：2009/5/10 11:40:38
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