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錯誤による更正登記について!ご存じの方お願いします!

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質問者

jj_bigeastさん

2010/3/1717:17:45

錯誤による更正登記について!ご存じの方お願いします!

昨年末新築しまして初めての確定申告をするのですが、そこで問題が起きてしまいました。
家屋の登記が主人と私の1/2づつになっています。でも住宅ローンは主人1人での返済契約で私はただの保証人で連帯債務者になっていなく、銀行から送付された残高証明書ももちろん主人の名前で1枚きているだけなので、このままでは家屋の1/2分が主人から私への贈与になってしまうらしいのです。そうなると、贈与税がかかってきてしまうということで、ざっと計算した感じでは200万強になってしまうというのです。とてもそんなお金払えません。
すぐに家屋の登記をしてもらった司法書士に電話したところ、主人の100%持ちに登記し直すのに11~12万かかると言われました。
とりあえず保留にしてもらい、自分なりに調べてみたりここで確定申告についてというタイトルでも質問させて頂いていたところ、錯誤による更正登記は出来ないか、出来れば1物件1000円というような情報を頂いたのですが、私のケースの場合出来ますでしょうか?また司法書士に聞けば早いかとも思ったのですが、なんか恐い人だったので;詳しい方いたら先に教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

補足回答有難うございます。そもそもはハウスメーカーに依頼した際に夫婦の年収から2人での合算でないとローンが組めないだろうと言われたことから始まり、ハウスメーカーへの注文も2人になり、そのままの流れで登記の際もローンを組む際も2人…というようになったのですが、ローンを組む際に銀行が連帯債務でなくていいという話が出て勧められ?何も知識のない私達は言われるがまま手続き申請してしまい今に至るというわけです。

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buro77777さん

2010/3/1819:13:48

私は、中古住宅の購入、建売住宅の購入、注文住宅の建築も、自宅で経験した1級建築士です。宅地建物取引主任者資格、土地家屋調査士資格、建築基準適合判定資格も持っています。

結論から申し上げますと、更正登記はできません。

更正登記とは、初めから間違ったものを正しく直すのが更正登記です。

また、錯誤による更正登記は、所有権に関する登記、所有権以外に関する登記(抵当権等)もすべて更正しなければならず、
1000円ではありません。

冒頭、申し上げたように更正登記は、初めから間違ったという証明がなければ、受付られません。

1つ方法があるのですが、もし、貴方が専業主婦でなく、働いておられるのであれば、登記どおりの返済計画をたてる方法があります。

住宅ローンの方を直すのです。夫婦共稼ぎの場合、1/2ずつする方が税金上、有利になる場合もあります。

贈与税もかかりません。

こちらに住宅ローンの組み方が詳しくでています。

まぐまぐのページ
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http://www.mag2.com/m/0001020643.html
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質問した人からのコメント

2010/3/19 10:31:42

降参 どなたもご回答有難うございましたm(_ _)mやはり更正登記は無理と了解しました。buro77777さんの提案から、ローンの方を登記同様1/2づつに直したいと思います。銀行へ相談に行ってきます。

ちょい足しを取り消しますが
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chikatyouさん

2010/3/1802:37:15

持分2分の1で登記されている以上
登記申請時にどこかで質問者さんに確認があったはずです
その上で今回の件での更正登記は
保存登記をした司法書士は依頼を受けれないと考えます

表題登記時には最低でもご主人か質問者さんどちらかに
保存登記・抵当権設定登記時には両方に
登記申請意思の確認がなされているはずです
ここまでの登記申請が間違っていないのに更正登記をすれば
虚偽の申請となり不動産登記法違反となります
司法書士がやればこれは問題です

初めから所有者が一人であった場合に
申請を担当した司法書士が更正登記をすれば
自分の間違いを認める事になりますから
損害賠償の対象となります

ただ200万の税金は高額で税務署は錯誤での
更正登記を勧めたりします
しかし、これはハッキリとした違法行為ですし
司法書士にも迷惑をかけます
出来ない訳ではありませんがやって良い事でもありません
他に手がなく、どうしても更正登記で凌ぎたいのであれば
質問者さんが自力で本人申請をすべきと考えます
それで新しい問題が起きた場合は自己責任です
それぐらいの覚悟が必要だと思います

ちょい足しを取り消しますが
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編集あり2010/3/1817:44:52

住宅ローンということは、抵当権が設定されていることと思います。

更正登記をする場合、抵当権者の承諾が必要ですが、まず銀行は承諾しません。
更正登記により抵当権の効力が及ばなくなる部分について無担保融資をしたことになり、融資担当者の責任問題に発展するからです。

したがって、更正登記とは比較にならないくらい高額になりますが、真正な登記名義の回復を原因とする持分全部移転登記をせざるを得ません。
その場合の登録免許税は固定資産評価額の2%ですので、登記費用はそれくらいになるでしょう。

しかし、そもそもなぜ共有で登記したのでしょうか。
その原因によっては、もしかしたら、土地家屋調査士又は司法書士の責任である可能性もありますが、詳しいことを存じませんので、はっきりしたことは申し上げられません。

■補足を読んで

そのような事情であれば、表題登記や保存登記の際には間違っていなかったわけで、残念ながら自己責任ということになるでしょう。

前述の通り、抵当権が設定されているのであれば、本人申請であろうと代理申請であろうと、更正登記は事実上無理だと思われますので、移転登記をした方が、贈与税が課税されるよりはまだましでしょう。

なお、住宅ローンだけでなく、頭金もご主人の預金から出しているのであれば、ご主人の単有になりますが、質問者さんの預金からも頭金の一部を出している場合には、割合は異なりますがやはり共有となりますので、ご主人の単有にすると逆に質問者さんからご主人への贈与になってしまいます。

司法書士よりも、税金の専門家である税理士に詳しく説明して、指示を仰いだ方がよいと考えます。

ちょい足しを取り消しますが
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