解決済みの質問

マンションの一棟購入を考えています。マンション購入はこれが初めてです。一様...

マンションの一棟購入を考えています。
マンション購入はこれが初めてです。
一様候補の物件を見つけたのですがその物件について投資信託に詳しい方などの意見を聞きたいと思い質問させていただきます。

候補の物件は
東京都羽村市小作台で駅から徒歩3分
鉄骨造の5階建の築1年の物件です。
部屋は全8戸ですべてがテナントとなります。
利回りが13％ぐらいで一様おまけ程度に駐車スペースは3台分あります。
大体1戸の広さが5階にある1戸を除き大体20坪ぐらいとなります。
5階にある1戸は12坪ぐらいになります。
ちなみにエレベーターはないっぽいです。

一様心配事としてあげられるのは次のようなことになります。
(ローンの返済に20～30年ぐらいかかり、その後も家賃収入を目的に所持し続けたいと考えているのでそのように考えてアドバイスしていただけると助かります。)

・地震や、火事などの被害

・都心が埼玉に移転するという話がありますがテナントの場合収入にどのような影響があるかどうか

・テナントの場合と普通のマンションの場合ではこれから先ずっと所持していくとなるとどちらの方が安定して収入を得られるか
(マンションの方が安定している場合はできればその部屋のタイプなども教えていただけると助かります。)

・駅から徒歩3分というまあまあ立地条件の良いところを見つけたつもりでいるのですが空室ができるのをなるべく防ぎたいので購入した場合どのようなことに気をつければいいのかアドバイスしてくださると助かります。

・この物件の周辺のテナントの平均的な賃貸価格を調べたんですがわかりませんでしたので、教えていただけると助かります。

・長いこと所持していることを前提としているためなるべく新し目の物件を候補に挙げましたが大体鉄骨造のマンションなどは築何年ぐらい持つのでしょうか？また補修工事などは大体どのくらいの期間ごとに行えばいいのでしょうか？

この質問は、活躍中のチエリアンに回答をリクエストしました。

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質問日時：

2010/7/27 23:58:09
解決日時：

2010/8/1 09:12:12
回答数：

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ベストアンサーに選ばれた回答

nisesoubashiさん

私も以前金融の仕事で不動産の購入や有効活用について相談を受けることが少なくありませんでした。おっしゃるとおりテナントビルはアパートなどの住まいと違って賃料が高めですので満室時利回りは高いですが、空室リスクも高いです。ゆえに融資を受ける予定の金融機関に行って「収支予想表」なるものを作ってもらえばよいかと思います。近隣相場も把握しているはずです。収支予想表は難しい資料ではありません「家賃収入」から火災保険料、管理費、共益費、水道光熱費、清掃費、固定資産税、修繕積立金、減価償却費、借り入れ金の返済額などを差し引いて手取りの収益を試算するものです。ちなみに耐用年数は木造25年前後、鉄骨30年前後、鉄筋コンクリートで40から50年と思っていただければけっこうかと思います。また賃貸事業の場合、家主の都合で退去してもらう場合「立ち退き料」が厄介です。家賃滞納で法の網をくぐるような悪質な店子もいますのでご注意ください。

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編集日時：2010/7/28 02:07:08
回答日時：2010/7/28 01:18:22

質問した人からのコメント

思ったよりも耐用年数って少ないのですね。
ローンも20～30年かかる見込みですし、物件の相続なども良くあることですので、
何代にもわたって存続できる物だと思っていました。
また、テナントの場合そのようなリスクもあるのですね・・・。
テナントは比較的高額な賃貸料が見込めるため良いかなと思っていたのですが悩みどころですね・・・。
メリットデメリットを比較して決めてみようかと思います。
ありがとうございました。
コメント日時：2010/8/1 09:12:12