不動産の減価償却費についての質問です。

yasusi2112さん

補足有り難うございます、修正します。

＞木造22年越えの住宅に住んでおり、転勤でやむなく賃貸にする場合、減価償却費は計上できるのでしょうか？
＞私自身は3年弱しか住んでおりませんが、築40年のため、減価償却費の計上はできるのでしょうか？
減価償却費は計上出来ます。

＞途中で貸し出す場合は貸し出した時から4年ということになるのでしょうか？
いいえ違います、自宅使用期間における減価の額･賃貸転用時の未償却残高を算出し、その未償却残高が1円になる迄の期間償却出来ます。

中古資産を取得し非業務(自宅住居)用から業務(賃貸)用に転用した場合には、
１．業務の用に供されていなかった期間における減価の額･未償却残高を計算、
２．中古資産取得時の耐用年数の見積もり計算、
３．転用後の償却額の計算の順で進めます。


１．資産を非業務用から業務用に転用した場合、転用時の減価の額･未償却残高の計算、(旧定額法で計算します)
非業務期間の｢減価の額｣＝｢取得価額×0.9｣×旧定額法の｢償却率｣×｢非業務経過年数｣。
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨て。
転用時の｢未償却残高｣＝｢取得価額｣－非業務期間の｢減価の額｣。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2108 中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm
中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm

昭和45年8月31日新築の木造･住宅用(法定耐用年数22年)を平成19年11月15日に9,570,400円で取得し、平成22年10月1日に賃貸用に転用した場合の減価の額･転用時の未償却残高の計算例、
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数22年×1.5＝33年、旧定額法33年の償却率0.031。
｢経過年数｣は平成19年11月15日～平成22年9月30日で 2年10か月 ⇒ 3年。
非業務期間の｢減価の額｣＝9,570,400×0.9×0.031×3年＝801,043円、
転用時の｢未償却残高｣＝9,570,400－801,043＝8,769,357円。


２．中古資産を取得した場合は耐用年数を見積ります、見積り耐用年数の計算式は、
(1)．法定耐用年数の全部を経過した資産の見積り耐用年数、
｢見積り耐用年数｣＝｢法定耐用年数｣×｢0.2｣。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404 中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

｢見積り耐用年数｣＝22年×0.2＝4.4年 ⇒ 4年です。


３．平成19年4月1日以降取得の｢定額法｣の計算式、
｢償却額｣＝｢取得価額｣×定額法の｢償却率｣×｢使用月数｣÷｢12｣、
使用開始1年目の使用月数は｢開始月｣と｢決算月｣の両方を含めます、2年目以降は12か月とし 12÷12 は省略出来る。
その年の｢未償却残高｣＝｢取得価額｣－｢償却累積額｣。

前年の｢未償却残高｣が前年の｢償却額｣を下回る年が最終年で、
最終年の｢償却額｣＝｢前年の未償却残高｣－｢1円｣、
最終年の｢未償却残高｣＝｢1円｣(備忘価格)、帳簿上この備忘価格｢1円｣は除却する迄残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2106 定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

法定耐用年数の全部を経過した木造･住宅用(法定耐用年数22年)を平成19年11月15日に9,570,400円で取得し、平成22年10月1日に賃貸用に転用した場合の減価償却額の計算例、見積り耐用年数4年の定額法の償却率0.250。

H22年分の｢償却額｣＝9,570,400×0.250×3÷12＝598,150円、
H22年分の｢未償却残高｣＝9,570,400－801,043(非業務期間の減価の額)－598,150＝8,171,207円。

H23年分～H25年分の｢償却額｣＝9,570,400×0.250＝2,392,600円、(3年間同一額)
H23年分の｢未償却残高｣＝9,570,400－801,043－598,150－2,392,600＝5,778,607円、
H24年分の｢未償却残高｣＝9,570,400－801,043－598,150－2,392,600×2＝3,386,007円。
H25年分の｢未償却残高｣＝9,570,400－801,043－598,150－2,392,600×3＝993,407円。

H26年、前年の｢未償却残高:993,407｣が、前年の｢償却額:2,392,600｣を下回る年で最終年です。
H26年分最終年の｢償却額｣＝993,407－1円＝993,406円、
H26年分最終年の｢未償却残高｣＝｢1円｣。（償却完了）


上記計算の端数処置は国税庁･確定申告作成コーナ内の青色申告決算書･収支内訳書の、減価償却計算の自動計算と同じ ｢切り上げ｣ 処置で計算しています ( ｢切り捨て｣ 処置とは円の位で異なる事があります)。