新築投資マンションの利回りは、５、６％程度で、今の銀行金利から見れば高利息と...

myth_choice_storyさん

※未来永劫５％～６％の利回りが確実なら、宣伝など必要ありませんね。

確実なら大企業や資産家が購入しますからね。（くどいですが確実ならです）

Ａ「確実だが全戸分資金がないので、一般の方に販売します。」

Ｂ「それなら、融資を受けた買ったらどうですか？金利３％位で借りても採算は合いますね。」

「第一、販売する必要もありませんね。融資で建てて賃貸に出し利回り分サヤをとる。５％－３％

＝２％とれます。１００億なら年２億です。」

「自分で建築していれば、一般の方が購入するより原価が低いですから、利回りもそれ以上に

なりますね。」

※利回り５～６％といってもそれは表面利回りの事だと思いますよ。

①満室が前提となっているが、これはありえない。単身者用など転勤や結婚

などで退去があります。その後、すぐに入居者が決定することはまれです。

現在、入居中の部屋は内見できませんし、退去後のリフォーム期間も発生します。

②管理費、修繕積立金、固定資産税、修繕費なども軽微な額ではありません。

規模、地域、物件にもよりますが、月額２～３万円かかることは珍しくありません。

１０万円の家賃としてもこれを控除すると７～８万となります。これも満室が継続

しての金額です。家賃集金管理などを依頼すれば尚手取りは下がります。

③忘れていけないのは購入時の諸費用です。将来ある程度、回収したら売却を

考えている方もいるでしょう。すなわち、購入時、売却時に諸費用がかかるとゆ

うことです。

■登記料、中古なら仲介手数料、融資で買えば保証料、融資契約作成費用

印紙代（売買、融資）などです。物件によりますが購入価格の５％は超えてしま

います。数回の交通費も軽微ですが発生します。

④仮に１０００万のマンションを諸費用込みで１１００万で購入し

月５万で賃貸し年６０万円収入としても、満室率９０％とすれば

年５４万でそこから維持費（管理・積立・修繕・固定資産税など）年２０万とすると

年３４万に下がります。しかも３０年間９０％も難しいですね。

⑤１１００万の投資で３４万収入ですので、３．０９％です。

これは現金で購入した場合ですので融資で金利が発生すれば

３.1％で借りればすでに赤字です。

※自己の住宅購入者が少なくなっている以上、それ以外の投資用、セカンドハウス

を売るしかありません。

もしくは、郊外から副都心へ副都心から都心へと移動させるしかありません。

湾岸地区など、盛況のようです。

結局、人口問題と密接な関係にあるといえるでしょう。

昭和２２～２４年生れが年２７０万人位いたのが

現在は１００～１１０万人位ですから新規購入者は減る一方です。

次から次へと新築はたてました、でも次々と新入生は増えません。

建てれば建てるほど、空き室がでることになります。

３０年で投資分回収できればよしといったところです。

結局、銀行が預金者へ真っ当な金利を支払わないことが最大の

問題です。融資の際には金利はしっかりとられますが。

ko_1107hさん

新築投資用マンションを購入される方はほとんど節税対策か
相続税対策です。
節税として持つのはよいかと思いますが、
投資用としては全くオススメしません。
5・6％と言っても新築時の家賃をずっと取れて
更に空室が無かった場合の話なので、実質の利回りは3％を切ると思います。
（メンテナンスも必要なので）

投資用として考える場合は、安い中古物件を複数もつ方が
利回りもいいし、空室時のリスクヘッジにもなります。

あくまで新築投資用は相続税対策にのみメリットがあると考えています。
（当方は不動産業者です）

tatuusagieluさん

空室率と敷金、礼金、更新料、権利金等が今とはまるで違います。当時全額借入でマンション経営するのは主に節税の為で、あの高金利時代、赤字だったはずです、しかしご存知の通りS63年までは地価の上昇率は凄まじく、銀行に対する担保価値は常に100％以上でした。

yuici5440さん

＞＞昔の銀行金利、昭和50年代など金利は７％位はあったと思いますがこの頃でも、利回りは５、６％程度で採算とれたのでしょうか？

絶対に採算はとれません。

＞＞空室リスク、換金性など考慮すると、現金を預金し複利で利子を得た方が、よくないでしょうか？

その通りです。

新築マンションを投資で買って将来生活が楽になることはありません。
リートのほうが換価性にすぐれていて、リスク分散されていると思います。