賃貸契約に関する質問なのですが… 13年住んだ借家を老朽化（築43年）による取り壊...

neomichiさん

契約書のその他の契約条項が一切分からないので100％断言できるものではありませんが、敷金の返還はあるとおもわれます。
契約条項が適用されると考えられるからです。全額かどうかは他の契約条項が分からないので分かりません。
「取り壊し」を理由としているのに「改修す」ると言っていますね。大家の言い分に矛盾があります。
明らかにこの部分でおかしいですね。ましてや、取り壊すのに改修代金を負担させること自体がおかしいです。
取り壊ししないで改修する気なんでしょうか。すでに退去しているのに改修代金を負担させることはおかしいとおもいます。
仮に改修代金が必要な部分があったとしてもそれが敷金でまかなうべきものであります。その改修代金も原状回復義務についてのみの請求になります。
退去後の取り壊しも改修も原状回復義務以外は大家負担のものであって、その基本的な考えを理解していないように思えます。取り壊しをするならば、全てなくなるわけですから、改修ではないことは明白であり請求がおかしい。

「1階屋根に取り付けたひさしを撤去して下さい」は借りていたあなたが付けたものですか？そうであるならば、あなたの費用で取り外す義務があるとおもいます。これが原状回復義務です。

結論
「取り壊し」を理由としているため、改修代金を請求する時点で問題があるため、支払う必要性はない。
根拠は、取り壊すはずが、すぐに住める状態にするという言い分の時点で、契約解除理由と異なっているからです。
敷金に関しては、全額でないにせよ、契約条項により返金される可能性は十分にある。
御自分で全て交渉できるのであれば問題ないですが、相手方は弁護士を立てているので、あなたも弁護士を立てて交渉をしたほうが対等な交渉が望めます。ただし、費用で敷金がチャラか赤字になる可能性があります。

補足について
ひさしの撤去はなされているので問題ありませんね。
壁紙やドア、襖の汚れや傷についてですが、通常使用で汚れる分には全て大家負担です。破損がある部分については基本的に貸主負担です。原則としてその部分についてのみです。原状回復義務について、壁紙・ふすまなどについては、13年の長期にわたって居住しているので、原則として1割負担になります。
「取り壊しなのか一部建て替えなのかは業者が判断する事なので自分はわからない」と言っている時点で、不確定要素を請求している時点でおかしいですね。いずれにせよ、原状回復をの限度の範囲内での請求をするのであれば、その部分については応じるといった対応が望ましいとおもいます。敷金全額を返却しろといっても、おそらく平行線のままであるとおもわれるから譲歩という意味で、です。
参考として、原状回復に関する国のガイドラインを挙げておきます。PDFですので印刷してお読みになり、その点について根拠を示して交渉に臨んでください。

参考
原状回復をめぐるガイドライン（国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugai...