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不動産屋はどのように物件を仕入れているのでしょうか?1番多いパターンは何でし...

bbk********さん

2007/10/1623:52:31

不動産屋はどのように物件を仕入れているのでしょうか?1番多いパターンは何でしょう?
お客さんから、直接売ってくれ、貸してくれとくるのはあまりないように思いますが。
銀行とかからでしょうか?

補足回答ありがとうございます。
申し訳ありませんが、売主としての場合でなく仲介物件としての仕入れを教えて下さいm(__)mすみません

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poo********さん

編集あり2007/10/1901:26:53

不動産会社勤務の者です。

業者が仕入れをするパターンは、大きく分けて2通りあります。
1.一般の人から買う場合
2.競売や公売などへの入札

1の場合、地域密着の中小業者が多いです。直接地主から購入します。
地域密着ですから、あまり広範囲に土地を求めません。地域密着のため、地元の地主と知り合いになる事が多く
何年もかけて営業をし、手放す時には、譲って貰える。と言うような小回りのきく営業ができるからです。
面積が大きい土地の場合、買う事ができずに、大手ビルダーに仲介することもあります。
大手仲介業者(三井や住友など)は、自社で購入することは、あまりしませんので、必ず業者へ紹介します。
また、グループ会社の所有地の売却や、銀行が資金を融資していて回収できなくなった時の抵当に入れている土地の売却の話がきます。

売主が業者に売る理由は、「売り急いでいる場合」が一番多いのですが、
土地面積が大きい場合に、宅建業法で規制があるため、必ずと言って良いほど業者へ販売することとなります。
ここに土地仕入れのカラクリがあります。
一般に土地を探している人は、30~50坪程度が多くそれ以上となると、一般の人では買う人が少なく、
地域差はありますが100坪程の土地となると一般の人では買う人がいません。
仮に500坪の畑を売りたい時に10区画に分割して10人に売れば良いと考えますが、これが宅建業法に引っかかります。
10区画に分割して不特定多数の人(10人共別の人)に販売する行為は、商売(業)とみなされ、
宅地建物取引業者でないと出来ない事になっています。
ですから、500坪を一人の人に売らなければなりません。500坪の土地を買う人=不動産業者となるのです。
まれに、企業が社宅を建設したいなどで、購入する事もあります。


2の場合は大手業者が中心です、資金力もありますので、どんどん入札して買っていきます。
2で出てくる土地はかなり多いのです。主に相続で物納した土地が中心です。

土地の場合、一番多いパターンとすれば、やはり公売への入札でしょう。
公売の土地が新築マンションや新築一戸建に一番姿を変えていると思います。

中古一戸建や中古マンションは、買う業者は少ないですが、以前よりは少なくなりましたが、競売が一番多いでしょう。
たまに、離婚などで売り急いでいる場合に、一般の人からも買います。


【補足後の回答】
不動産業者が、不動産を売りたい人から売却の依頼を受けるパターンで一番多いものと言うことでしょうか?
このことを、通常、業界では、「仕入れ」とは呼ばず「受託」と言います。

地元業者の場合
受託をするさいに一番多いのは、売りたい人から直接電話を頂いたり来店して頂くパターンです。
折込チラシやポストに投函したチラシなどで無料相談のFAXをもらったり、メールを頂くのも、少ないですが有ります。
また、空き地や空家になっている不動産に「どうされるんですか?売却や駐車場にしませんか?」と言うDMを送って、受託する事もあります。
それでも直接お客様から話を頂くことには変わりはありません。

次に、紹介です。以前に売ったり買ったりして頂いた方からの紹介だったり、その本人も含まれます。
また、賃貸物件を預かっている大家さんからの話もあります。

そして、提携銀行(事業資金を借りている銀行としている業者が多い)からの話です。
しかし、多くの銀行は、グループで不動産会社がありますので、多くはそちらに流れるかと思います。
ですから、事業資金の融資を受けている、営業マンから、その営業マンと仲良く付き合っているお客様の話を頂く程度です。

纏めますと、直接70%・紹介25%・提携銀行5%と言った所でしょうか。(感覚的なものが大きいですが・・・)


大手仲介業者の場合(私は大手ではないので細かくはわかりません。)
大手仲介業者は、地元業者の場合に加えて、銀行からの話や、親会社からの話があると思います。
三○のリハウスの例ですと、三○不動産の新築マンションを買った人の、今住んでいる不動産の売却や
三○グループの社宅の売却などもあると思います。
また、三○住○銀行から、事業資金を借りている人が支払いが滞り、抵当に入れている不動産の売却の話でしょう。
そのような話、特に社宅の売却や抵当不動産の売却は、その販売会社の本社で一括で取り扱っていることが多いと思いますので、
各支店の営業来る話は少ないとのではないかと思います。

それでも、大手も直接話を頂くパターンが一番多いと思います。

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pat********さん

2007/10/1701:17:35

銀行からおいしい情報を得られます。
銀行は冗談抜きでその地域の事、不倫から何から何まで知っています。

kom********さん

2007/10/1722:23:33

空き地・空き家を探し、商品になりそうな物件を見つけたら、近隣・法務局などに行き所有者を調べ、売らせてください、貸しませんかとお願いする。

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