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賃貸住宅の建築を検討中です。 本体工事4358万、屋外付帯工事654万、造園工事450...

アクエリアスさん

2006/11/3010:38:09

賃貸住宅の建築を検討中です。
本体工事4358万、屋外付帯工事654万、造園工事450万、空調工事60万で、支援金を差し引き、消費税を加えて計51,626,850円との見積です。
そこへ、付帯工事の諸経費と土地代1300万を加えて、14,66.8万が足され、計66,294,850円となります。自己資金額は6294850とし、
家賃収入が8戸で月額45.2万、年額542.4万で、これからローン6千万を3.40%で借入れとして年額319.3万の支払いと、管理委託手数料は10%で年額52万、月額4.3万、5%としてその半額の支払いであり、さらに、建物固定資産税、都市計画税の合計が、年19.1万です。(3年間特例で計算)
支出計が390.05万収入542.4万から支出約390万引くと見込み年間収支が152.4万となってしまいます。
立地は駅前、建物・部屋は工夫を凝らして進化したものですが、これは明らかに危険な投資といえますか?
そうであれば、どこに再検討の必要があるでしょうか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

isl********さん

編集あり2006/11/3012:25:05

所得税、市民税、火災保険+地震保険+自然災害保険
が、どのくらいかかるか試算してみてください。

屋外付帯工事の中に、造成代金あるいは、お隣との塀は含んでますか?

自己資金は、登記手数料、測量、ローンの手続き料等諸雑費にかかりますので、使わないほうがいいでしょうね。
余裕があれば、その時繰上げ返済に利用したほうがいいでしょう。

8戸全満室の計算ではなく、7戸でシュミレーションしたほうが、いいと思います。
空きが出ると、必ずその部屋のクリーニング代が必要になってきます。
メンテナンス代を加味する必要がありますので。

造園工事とありますが、植木があるということですか?
あるとすれば、1年に1回の植木の剪定代、年数回の除草代金(業者に依頼の時)が必要です。

敷金は、返済するものと考え、当てにしないほうがいいです。
現実問題、敷金ではまかなえないぐらいの部屋の修理、クリーニングにかかります。

固定資産税の特例は、利用しないで計算をした方がいいです。
特例期間が短いので・・・
(この特例は、個人住宅の場合ではなかったですか?記憶が定かではありませんが・・)

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

mil********さん

2006/11/3020:44:50

質問者さんの計算の中には「駐車場」ってのが無いのですか?
いまや駅前といえども駐車場の無い物件は人気薄いですよ。
せめて全戸分とはいわずとも駐車場の賃貸も無いと内覧に来る以前に候補から外されます。

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