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不動産登記について質問です。 今度、①建物表題登記を行います。 その後、住民票...

kab********さん

2013/12/1612:04:10

不動産登記について質問です。
今度、①建物表題登記を行います。
その後、住民票を移してから②所有権保存登記と登記名義人住所変更、抵当権債務者住所変更(土地の分です)、抵当権設定を行います。

①と②の間に自分で登記の住所変更を行うことは可能でしょうか?
簡単にできる、と言う割に、報酬が合わせて4万円近くするもので…
①の登記が上がれば(1週間くらい?)、すぐに②をやる予定です。
変更受理?にも1週間かかるようですと、これは諦めねばなりません。
でも1日で出来るようなら、②の前日に住所変更して報酬を浮かせたいと思いました。
これは可能でしょうか?

補足ご丁寧な回答ありがとうございます。
つまり建物表題登記は、まだ明らかに住んでいないのに、新住所での登記が可能なのでしょうか?
ただ土地を先に買いましたので、土地は旧住所のままの登記で抵当権も設定されています。
その場合は、住民票を移動してから①土地の登記と抵当権の住所変更を自分で行い、②建物表題登記を土地家屋調査士にお願いすればいいのでしょうか。
もしくは、どこからの転出か記してある住民票があれば住所が違っても問題ない、と言い張ればいいのでしょうか。建物についても抵当権を設定します。土地と建物の抵当権の住所が違うことを、銀行側が許してくれるでしょうか…。お願いする司法書士さんは土地の仲介をしてくれた不動産屋の紹介です。「土地についての住所変更は後ほど自分たちで行います」と言えばやらないでくれるでしょうか。

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hen********さん

編集あり2013/12/1805:57:07

建物表題登記は旧住所で申請し、建物所有権保存登記は新住所で申請するという実例を耳にされたようですが、根本的に誤解があります。

施主が新築した建物に引っ越すまでにタイムラグがあり、それまでに融資の実行が行われる場合、金融機関は融資物件に問題がないかどうかその担保を要求します。
担保の方法として一番オーソドックスな方法が、プロの土地家屋調査士による建物表題登記申請になります。
施主本人による登記申請を認める場合、原則として「検査済証」の交付が必要になります。
要するに、土地家屋調査士、もしくは特定行政庁などによる融資物件に問題がないというお墨付きを要求しているという訳です。

次に、建物表題登記を旧住所で登記したとしても、建物所有権保存登記は、住所変更登記をせずとも、そのまま新住所で登記できます。
不動産登記法第74条では、建物表題登記を申請した所有者が所有権保存登記ができると規程されているだけで、住所を異にした場合は認められないなどの規程はありません。
旧住所と新住所の繋がりが分かる住民票の疎明書面を添付すれば、いきなり新住所での登記が可能となります。
これは抵当権設定登記も同じです。

参考に、所有権保存登記が完了するまでに、諸事情で引越しをすることができない場合でも、権利の登記に義務はありません。
旧住所で登記された場合は、その必要が発生した折にでも住所変更登記をなされればよいと思いますし、住所変更を行うことなく建物滅失登記に至るケースも実際に存在します。

【補足】
>>建物表題登記は、まだ明らかに住んでいないのに、新住所での登記が可能なのでしょうか?
う~ん、登記が可能・不可能の問題ではなく、そのように住民票を異動することが「犯罪」なんです。
質問者さんには失礼ですけど、相談者に対して、見つからなければ万引きしてもいいとは決して言わないことと同じです。
別荘などのセカンドハウスや法人名義でも建物表題登記は可能ですから、現住所で登記するだけのことです。

大前提ですが、契約や登記で言う住所と言うのは、本人確認のひとつです。
その契約や登記をした時点の現住所により、本人を特定する目的以外に何もありません。
ご質問の中に、住所が違うなどの表現をされていますが、住所が違うというのは、実際の住所地と住民票の記載事項が合致しないことを指します。
銀行などの金融機関は、正しい本人確認を要求することはあっても、住民票の虚偽の不実記載を求めることなどありませんよ。
だって、質問者さんに「犯罪の要求」をしていることになってしまいますから。
ですから、実際に引越しをされて住民票を異動したら、その現住所で契約・登記をしてくださいとお願いされるだけです。
契約者本人は、どこに住んでいても同一人物には違いないですから。

勘違いの原因は、「住宅用家屋証明書」についてご存じないから。

住宅用家屋証明書(wikipedia)
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%94%A8%E5%AE%B6%E...

これを取得する上で、新築した建物をマイホームとして利用することを証するために、住民票の異動を行うだけ。
だから、別荘を購入した場合は、この適用はありません。
つまり、住所の異動は、金融機関が要求するものではなくて、ご自分が登録免許税の軽減や住宅ローン減税を受けるために、「住宅用家屋証明書」を取得する必要から発生していることに過ぎません。

実際に引越しをされる段階で、住民票の異動を行えば、契約・登記上、何も問題が発生することはないということです。
ただし、住宅用家屋証明書が最初に必要になる「所有権保存登記」よりも先に、お引越しをされることにはなりますね。

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