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不動産の持分の比率が決められません

pon********さん

2007/9/2723:07:32

不動産の持分の比率が決められません

2980万円の住宅を頭金無しで購入します。住宅ローンは民間の銀行で「連帯債務」で組みました。登記の持分をお金を出した分の比率で登記しないと贈与税がかかると言われたのですが、お互いに頭金も出していないし、ローンも連帯債務なので、登記比率の算出がどうすればいいのかわかりません。年収は夫370万妻350万円で、妻は1年くらいで退職予定です。税務署へ電話しましたが、あいまいな答えでよくわかりませんでした。この場合の登記比率(贈与税がかからないようにする)は妻の一年間の年収を妻の持分として計算すればいいのでしょうか?できれば、具体的に何対何にしたらよいなどの回答お願い致します

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ベストアンサーに選ばれた回答

sak********さん

2007/9/2800:13:39

税務署の答えが、アイマイなのは、キチンとした取り決めが無いからです。
逆に言えば、連帯債務の場合は、持分の比率をどう分けても贈与税の対象にならないという事です。

何故かと申しますと、夫婦の財布は同一だという考えに基づいているからです。
簡単に言うと、二人の所得をドンブリに入れて混ぜてしまえば、そこから支払うお金は、どちらのお金か区別がつかないからです。

とは言え、一般的に持分比率を決定するには、所得ベースに応じて概略1/2ずつで税務上の問題は無いのですが・・・・・。
1年後に退職予定となると退職後については、持分を1対0にしないと、ご主人より奥様に対し、年間支払額の半分を贈与している事になります。
しかし、1/2ずつでも、この半分の金額が110万円以内だと思われますので贈与税の対象となることは無いでしょう。

結論的には、
今後の状況によっては、奥様がパートなどをされることも考えられますので、主人2/3、奥様1/3または3/4と1/4程度で宜しいかと思います。

お節介とは存じますが、
1年先からご主人だけの所得で上記ローンを支払い続けるのは困難かと思慮されます。今から、何らかの手筈を整えて置いた方が良いと思われます。
尚、不動産登記の持分比率は分数表示となりますので、分数にて回答させていただきました。

質問した人からのコメント

2007/9/28 20:22:45

降参 わかりやすく、的確でした。感謝致します。ありがとうございました

ベストアンサー以外の回答

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la_********さん

2007/9/2812:34:10

間違いなく「連帯債務」ですか?民間の金融機関ですと「連帯債務」の方法を採用しているところは稀です。「連帯保証」と取り違えられていませんでしょうか?

連帯保証は、債務者はあくまでご主人で、ご主人に何かあった時にはご主人に代わって奥様が返済の義務を負います。
連帯債務は、ご主人も奥様もそれぞれ2980万円の債務を負います。この場合、奥様も独立して債務者なわけですから、ご主人に何も無くても債権者(銀行)から請求をされれば、奥様は支払う義務があります。極端な話、離婚してもこれは継続されるわけです。

そして、住宅ローン控除は「連帯債務」であればご夫婦それぞれが受けられますが、「連帯保証」の場合はご主人のみとなります。連帯債務の場合、住宅ローン控除は登記上の持分割合によりますので、もし本当に本件が「連帯債務」ならば、持分割合をご主人:奥様=10:0にしなければ来年以降の控除で損をしてしまいます。(住宅ローン控除は払った所得税から還付されますので、所得が無ければ還付しようがないからです)

法律上の用語も含め、厳密に説明するよりも分かりやすさを考え、簡単に書きましたが今一度契約をご確認いただいた上で持分割合の検討をされることをお勧めします。

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