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一戸建て購入で迷っています。 中古物件で探していて、現在候補が以下の三軒にな...

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ID非公開さん

2015/9/1409:54:09

一戸建て購入で迷っています。
中古物件で探していて、現在候補が以下の三軒になっています。
皆さんならどこに決めますか?

①大手ハウスメーカーの中古建売り
・築13年
・建物の作りは良い
・内装リフォーム済み
・外壁が痛んできており、近いうちに塗り替えが必用
・両隣と後ろに隣接している家との距離が近い。南側にはちょっとした庭があるが、三メートルほど先には家が建っている。
・南側に住宅が隣接しているので、一階は昼間でも電気をつけないと薄暗い。
・徒歩3分ほどの所に大きなスーパーがあり、駅からも歩いていける距離。生活の利便性では圧勝。
・住みたい自治体である。
・保証2年つき

②中古建売
・築12年
・施工主は地元で建て売り住宅を多く手掛けているハウスメーカー
・分譲地内にあるので車の通りも少なく、目の前は公園
・価格は内装リフォーム、水回りのリフォームをしても他の候補より200万ほど安い
・南側は現在駐車場だが、将来的に3階建ての建物が建つ可能性がゼロではない。その場合、一階の日当たりが①の物件と同様になる可能性がある。
・プロパンガス
・生活エリアは①とそんなに変わらないが、駅までの距離が①の2倍くらい。歩いていける距離にも別の路線の駅がある。
・住みたい自治体である。
・保証2年つき

③中古注文住宅
・築12年
・広い庭付き
・日当たり良好
・エコキュート、オール電化、床暖房、太陽光発電システムつき
・あまり丁寧に使っていた感じではなく、壁や扉に穴が空いている箇所がありリフォーム必須。
・リフォームも入れて①と同じ価格
・住みたい自治体ではないが、そのすぐ隣の自治体。生活エリアは①②とあまり変わらないが、利便性はかなり下がる。駅まで徒歩は不可能な距離。
・小学校、中学校まで遠い。子供の足で歩いて20分ほど。
・近くに用水路がある。氾濫の危険はないらしい。
・保証3ヶ月

当然それぞれにメリット、デメリットがあり、夫婦でとても悩んでいます。

①の物件は人気のエリアにあることもあり、売り主の不動産はかなり強気です。物件の弱点やデメリットは此方から指摘しないと絶対に話しません。私たちの他にも現在本気で購入を考えている人がいるらしく、すごく煽ってきます。
②③の物件を担当してる不動産屋は感じがよく、物件のマイナス要素までかなり詳細に説明してくれました。床下や屋根裏の点検も立ち会いの上でやってくれ、状態の説明も丁寧です。
正直、夫婦とも①の物件に一番惹かれているのですが、物件のマイナス要素を素人の自分たちだけでは把握しきれていない気がして踏み切れません。不動産も不親切ですし、なんだか良いところしか見ていない気がして。
皆さんならどうしますか?
実際に戸建てを購入した方の、決め手になったことも教えていただきたいです。
よろしくおねがいします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

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ID非公開さん

2015/9/1417:21:15

私は、①か③ですね。
住んでいる地方・地域によりますが、電車メインか車メインかで選択が変わる気がします。
土地で選ぶのは大賛成ですが、であるならば新築した方が良いです。
耐震性は、平成12年改正なので、①~③全て新基準であると思いますが、外壁材の技術革新は凄いので、大きく違います。
①物件は大手ハウスメーカーとのことですが、名が通っていてもピンキリです。
積水ハウス(セキスイハイムではない)、住友林業、ヘーベルハウスは、ワンランク上だと感じます。
それ以外だと、寧ろ地元工務店のが良かったりします。
大手は、機能的でデザインが良いですが、仕事がイマイチな印象があります。
外壁塗装が必要と言うことは、大した外壁材を使用していない証拠です。
現行の注文住宅仕様の窯業サイディングだと、15~20年は塗装不要で色褪せもありません。サイディング材の間のコーキング補修をするだけです。
③の太陽光発電はかなり魅力。もし京セラなどの30年保証品などついていたら、それだけで中古でも200万円の価値がある。「全量売電」の設定であれば最高。
リフォーム後渡しより、リフォーム無しで追加で200万円ほど値切る方が良い。40坪くらいの家で、キッチンと洗面化粧台を入れ替えて、壁紙だけでなく床材の上張りしても200万円でおつりになる。
田舎の自治体のが繁華な自治体より税金が安い傾向がある。
用水路で水害になる事はないが、水害危険マップは確認するべき。
ただ、広い庭は、手入れが大変。全コンクリするとお金が大変。

絶対的にチェックが抜けているのが「動物」かな。
前所有者が室内で「動物」を飼っていたか否かは重要。
動物臭は、100%は取れないから。

建物についてですが、デザイン性や内装は好みがあるので、機能面だけ私ならのチェックポイントを書きます。
1、耐震性能のチェック
木造の場合、「筋交い」と「耐力壁」で耐震性能が決まります。
筋交いは、数が多いに越したことはありませんが、特に追加注文しないと「耐震基準以上」に多数施工してくれません。平面図、軸組釣り合い計算表で確認できます。
「耐力壁」は、有るか無しの2択ですが、施工が面倒なので「キチンとした施工」をしていないケースが多いです。即ち、図面や仕様では記載されていても、施工方法が不十分で、計算通りの耐震が得られないと言うことです。大建ホームのダイライトが有名です。
私が去年新築した際には、残念ながら「ダメ施工」で、大工に3日掛けてやり直しさせました。ネットの事例を見ても(大手ハウスメーカーを含め)「ダメ施工」が普通らしいです。
施工が絶対大丈夫との証拠がない限り、「耐力壁」で耐震基準をクリアーしている物件は買うべきではありません。筋交いの追加オプションとしてオーバースペックでの耐力壁ならOKだとは思います。
2、屋根
矩計図か仕様表で材料確認が出来ることが必須です。
屋根は、屋根材で防水している訳ではなく、ルーフィング材というシートによって防水しています。ルーフィング材は、その厚みを取ってみるだけでも0.6~3.0mmの商品差があり(最近の主流は1.0mmです)、耐久性が全く違います。コレがダメになると雨漏りするのですが、屋根材の下地なので、目視確認出来ません。そのため、仕様が明らかに出来る状態のもの以外は、0.6mmの安物と考えた方が無難なのです。
屋根材そのものは好みがあります。瓦は耐久性に優れますが、重くなるので耐震性能がイマイチです(最近は超軽量瓦など改善されてきています)。ガルバニウム鋼板は、軽く耐震性に優れますが、品質に差があり耐久性に劣ります。最高級の石粒化粧鋼板だと30年保証で長持ちですが高いです。トステム社のTルーフなどが有名です。
3、断熱性能
矩計図か仕様表で材料確認が出来ることが必須です。
最低でも100mmのグラスウールは欲しいです。アルミ箔付きなど有りますが、あまり意味はありません。建売だと100%の確率で50mmしか入っていないので、冬場が全く違ってきます。
特に1階の床に断熱材が入っているか否かは要チェックです。厚み35~75mm、「吹き付け」、「発泡スチロール」、「グラスウール」と色々ですが、有る無しで全く違います。建売では、現在でも100%入っていません。注文住宅でやっとこさな感じです。入っていると床暖が無くとも十分です(暖房ではないので暖かくはありませんが、冷たくないです。この差は大きく、正直、床暖が必要なくなります。)。
「気密」有る無しも重要です。気密シートというビニールみたいなシートを室内全面に施行しているか否かとなります。これは、設計士の好みと予算によって決まります。有るとビニール袋の中で生活しているのと同じなので、「すきま風」が全くなく無茶苦茶暖かいですが、24h換気が必須で無いと酸欠で死にます(笑)。特別な施工なので、あったらラッキーくらいです。
4、基礎
ベタ基礎なら正直何でも大丈夫です。反面、ベタ基礎以外は避けた方が良いです。
5、外壁材
現在の主流は、注文住宅で16mm窯業サイディングで35mmまであります。建売だと14mmです。10年前だと12mmが最低ランクです。これも結構重要で、断熱性能と耐久性が全く違います。10年前は、マイクロガードと言う雨が降ると水との親和性で汚れが落ちる外壁がでたてでした(現時は、16mm以上に標準です。)。この性能があると、外壁材の色褪せに大きな差があり塗装回数が減ります。施工方法も「釘仕上げ」と「金物仕上げ」が有り、金物仕上げのがダントツ良いです。
6、サッシ
サッシの交換は、全面リフォームでも交換しないくらい容易ではないので、重要です。無理かも知れませんが、ペアガラスの高級サッシならベストです。格子の有る無しは、後から追加設置出来るので無視して良いですが、シャッター雨戸は後から追加できない(交換は可能)ので、有るものを選ぶと良いです。
7、お風呂のサイズ
キッチンや部屋の間取りは、リフォームで変更可能ですが、お風呂は基礎の影響を受けるため、容易に変更が出来ません。最低でも1坪、理想は1.25坪のユニットバスの物件が良いです。漆喰やタイル貼りの埋め込みの浴槽の場合、リフォームが大変で、シロアリ問題まで生じます。
8、電気配線
配電盤で各部屋に独立して配線がいっているか確認して下さい。エアコンなど部屋の上部の配線は、天井裏から出来ますが、壁内からのコンセント類は、全面リフォームしないと配線し直し出来ません。1回線で2部屋配線されていたりすると流量制限され面倒です。
9、配管
埋設の本管配管が防食されているか、絶縁継ぎ手で「電食防止」されているか。
屋内の給水給湯配管がポリエチレン管なのどの錆びないものかどうか。
2階建ての場合は、2階に水栓が有るか否か。
床下、天井の点検口が有り、修繕や追加配管が出来る状態に有るか否か。

こんなところでしょうか。

手抜き工事か否かは、正直、私も含め素人にはチェック出来ないと思います。
建売は、ほぼ100%手抜きや安物なので、避ける方が無難です。

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    質問者

    ID非公開さん

    2015/9/1508:38:16

    回答ありがとうございます。
    詳しく教えてくださり、とても参考になりました。

    ①②③どこも車が必用なエリアではありますが、①だと電車も便利に使える立地になります。

    動物…盲点でした。確か③は犬を飼っていた形跡がありました。
    臭いが取れないというのは困りますね…検討し直します。

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質問した人からのコメント

2015/9/21 23:31:19

皆さん、回答ありがとうございました。
家族会議を繰り返し検討した結果、①の物件で決まりそうです。
どの回答も本当に参考になりました。
本当にありがとうございます。

ベストアンサー以外の回答

1〜3件/3件中

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day********さん

2015/9/1423:58:18

うちは①に近い中古住宅を購入しました。
築13年、駅徒歩五分、住宅密集地、利便性抜群、採光は取れる、小さな庭があるが遊ぶスペースなし

住宅に関しては特に問題ない感じです、今のところ。
やはり利便性は大事だと思いますね。
住宅の傷みは築年数が同程度なら大きな差はないのでは?
結局家は修繕しながら住み続けるしかないと思いますし。

②は公園の目の前ってところが気になりますね、子供の騒音が、、
うちは近所の馬鹿親が子供を道路で遊ばせてますが、キャーキャーキャーキャーうるさかったりします

③は立地が悪いようなので自分なら選びません、広い庭は手入れが大変そうだし

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umi********さん

2015/9/1410:53:21

土地という考え方で言えば
①が一番でしょう。

人気地域で、立地条件もいい、さらに大手の建物。

不動産はいいと思ったら、買わないと逃げてしまいます。
家はわかりにくいので、土地で選ぶといいです。
家はあとで何とでもなりますが、土地は変えることは出来ません。
また今回の場合家が大手でしたら、そこそこは信頼できるでしょうから、
決められてもいいとは思いますよ。
ただし、傾いてるや、ドアが開けにくかったとかあれば、調べる
必要はあります。

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min********さん

2015/9/1410:15:49

どれも築年数が同じくらいであり、基本的な老朽化の進行は同程度と見なせます。その上で個人的な物差しの判断です。

3は立地が悪いのでナシです。
1、2はほぼ好みの差と感じますが、水回りリフォームしても200万円差はそれなりに大きく感じます。地震などのリスクがどの程度ある地域なのかで建物の造りを優先させるかどうかを考えますね。

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