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住宅ローン借り換え、負担付贈与等に関して、ご教示願います。

tas********さん

2016/3/219:24:39

住宅ローン借り換え、負担付贈与等に関して、ご教示願います。

私は現在、大阪市内の母、姉名義の2世帯住宅に在住しており、妻、母、私の3人で暮らしています。姉は私の結婚を機に別居しています。住宅ローン、固定資産税は実質、私と妻で支払っています。

私は勤続10年、年中470万円、妻は勤続7年、年収350万円ほどで、子供はまだいません。

この度、住宅ローンの借り換えを考えているのですが、その場合、自分名義に変更しなければいけない事と、その際に負担付贈与になり、贈与税がかかってくるのは分かっているのですが、具体的な金額がよくわかりません。

現在の銀行からの借り入れ利率は変動1.675%、残高が3100万円ほど残ってます。また、新築時の諸費用もローンを組んでいる様で、そちらは変動4.675%、220万円ほど残ってます。
手元にある別の銀行の資料によると、「変動金利型の場合、年2.475%→金利引き下げ適用後、年0.775%」とありますので、こちらで借り換えできたらと思っています。

様々な審査等があるかとは思いますが、車のローンがあると、審査に引っ掛かるものなのでしょうか。実は、2年前、まだ結婚していない時に1度借り換えの相談をしたのですが、その時に車のローンがあり、審査に落ちました。その車のローンは今年の末に払い終わります。

つたない文章で読みにくいとは思います。厚かましいとは思いますが、ぜひ回答をよろしくお願いします。

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hek********さん

2016/3/306:51:17

『負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合は贈与財産の価額から負担額を控除した価額に課税されることになります。

この場合の課税価格は、贈与された財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によることになっています。』

上記は国税庁のHPからの引用です。
本件の流れとしては、近隣の不動産屋などに不動産売買契約書を作成してもらい、それを基に住宅をお母さん、お姉さんから購入する形で借換します。
この時の不動産売買契約書の価格が上文の通常の取引価格に相当すると考えれば良いかと。
よって、売買価格が今現在のローン残高より低ければ贈与税は掛からないし、逆であれば差額分に贈与税が課税されると思います。
留意点としては、親族間売買は取り扱ってくれない銀行も多いので探さないといけないかもしれません。
また、不明な点は税の相談窓口を利用されてください。
車のローンについては、相談者の年収から全体の返済割合で判断されます。車のローンがおいくらかわかりませんが、奥さんを住宅ローンの連帯保証人に参加させると年収の2分の1を加算できますので、その方が通りやすいかと思います。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm

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