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建築確認済証、検査済証がない中古物件購入には今後どのようなデメリットがあるで...

mis********さん

2008/4/1701:44:40

建築確認済証、検査済証がない中古物件購入には今後どのようなデメリットがあるでしょうか?

築23年の中古一戸建ての売買契約をし、契約時の重要事項説明書に
「対象不動産敷地には建築確認の許可がされていますが、現在の建物の概要とは異なります。対象不動産建物は検査済証を取得しておりません。」と記載がありました。

仲介業者に説明を求めたところ、
「建築確認申請書はあるが、その申請内容と異なる建物を作ったため確認済証をとることはしなかったようです。
(何故申請したものより大きく建築したのか等は不明。注文住宅ではないので現在の売主の意向でもなかったようです。)
当時の建蔽率的には違法ですが、現在の建蔽率にはあっているので、今後立て替えの際にも同程度の大きさのものは
建築可能ですよ。」というような説明で、確認済証の有無はあまり重要ではなく、現在の建蔽率にはあっているので、
かえってお得かと思えるような説明でした。

ところが、この度銀行ローンの本申し込みをしたところ、確認済証がないためローンは組めないと回答がありました。
当物件はほぼ土地の値段で購入予定であり、建物の評価はないに等しく、借り入れ希望額は購入価格の5分の2程なので、
土地を担保と考えれば十分ローンは可能かと考えたのですが交渉の余地はありませんでした。

仲介業者によると、その銀行は特殊なので、他の銀行は大丈夫ですからと安易に言われるのですが、
そもそもそんなに重要な書類がないということに段々不安を覚えるようになりました。
熟考した結果是非その銀行でと思っていた為、急遽他で・・と安易に言われて納得できない点もあるのですが、
他の銀行なら本当にすんなり通るのかも心配です。
(契約の支払い期日が迫っており、あまり日程的に銀行を選んでいる余裕がなくなっています。)

仲介業者は大手でもあり、担当者も売主もいい方だと思われますが、
この書類がないことで今後発生する可能性があるリスクはローン・その他どのようなものがありますでしょうか?

今後増築の予定は無く、築23年でもあり引渡し後に耐震関係のみチェックして最低限の補強をし、
もし可能であれば10年以内に取り壊して立替ができれば・・・と考えています。

また、確認済証と検査済証は違うものでしょうか?

お詳しい方のご意見お伺いしたく、よろしくお願い致します。

補足大変詳しいご説明ありがとうございます。

もしご存知でしたら、書類がない為のその他のリスクについてもお教え頂けますとあり難く存じます。
(今後増築予定なし、耐震関係のリフォーム予定、10年程で立替を希望しています。)

どの程度重要な書類かわからないので、それがないということは実はあまりよくない物件なのかと不安になっており、
契約解除も少し念頭に浮かんでいます・・。考えすぎでしょうか?

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jyo********さん

2008/4/1911:34:30

建築確認申請書・(建築)確認済証・検査済証の用語の説明や今までの経緯は、他の回答者さんのおっしゃるとおりだと思います。(建築)確認済証をとらずに着工すれば、それだけで違法ですから。

質問者さんは検査済証が無い物件しかも当時は違法建築物であったということがご心配かと思います。

実際の話をします。建築基準法上は完成から4日以内に完了検査を受けなければいけません。しかし、住宅に関して15年位前までは完了検査を受て検査済証をもらうという行為を建築主も行政もそんなに遵守していなかったのも事実です。
住宅金融公庫(当時)も中間検査は義務付けていましたが完了検査の義務を課さなかったということもあり、当時は銀行融資よりも住宅金融公庫の融資が圧倒的に多かったわけですから結果的に違法建築物であっても融資を受けて建築できてしまったという事例が多数あります。
また、行政も業務の繁忙のためか確認済証を出した物件にたいして完了検査申請が出なければ完了検査をしないというスタンスでしたから、建築基準法で定めがあっても完了検査を受けていない物件が多数あります。
行政から「完成から4日以内に完了検査を受けてください。」というお知らせが建築主にくるようになったのも10年ほど前からです。
中古住宅として市場に出ている昭和の物件ではよくあることです。仲介業者としては、このような物件を扱いなれていますからさして問題にはしません。ただ、買主さんとしては?ですよね。

>書類がない為のその他のリスクについてもお教え頂けますとあり難く存じます。

ローンが通らない可能性があるということです。企業のコンプライアンスが問われる時代になって、金融機関は違法なものに融資しない姿勢をとっています。違法であるか適法であるかの判断材料として検査済証を添付書類とする金融機関が増えています。
また、土地の値段しか借り入れしないとしても建物が建っていれば土地・建物の両方に抵当権設定して融資をするのが一般的です。違法な建築物に対して金融機関がどのように判断するかが鍵になると思います。これは金融機関各々の規定によるので質問者さんのような物件ではローンが通る金融機関があることも事実です。仲介業者は馴れていますから、何件もの金融機関に融資内定を出すこともあります。

>今後増築予定なし、耐震関係のリフォーム予定、10年程で立替を希望しています。

耐震リフォームをローンで組む場合は、当初融資してもらった金融期間以外で融資を受けれらない可能性があります。

ただ、あんまり心配する事例ではないですよ。
増改築しなくても建物の主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)の1/2以上の修繕や模様替えでは確認申請を提出しなければなりません。検査済証をとっていない物件でも、確認申請は出せますから。その際は現法に合致するようにしなればなりませんし、違法な部分があれば撤去や改修します。購入予定の物件が現法に合致するのであれば、屋根の葺きかえ(1/2以上)で再度検査済証を入手する方法もあります。

厳密に言えば建物購入後、確認申請を出さずに自動車車庫を建築した場合やサンルームを建築して建蔽率違反になっている物件をよく見かけます。これも増築や改修する場合は確認申請を出します。もちろん、完了検査を受ける際には自動車車庫やサンルームを撤去します。

現実的な問題としては、ローンが通るか通らないかだけだと思いますよ。

質問した人からのコメント

2008/4/23 14:37:11

感謝 お二方とも大変参考になるご回答本当にありがとうございました!どちらのお話もとてもあり難く迷ったのですが、不安を払拭して頂いたという点でjyoyjyoyさんのご回答をBAとさせて頂きました。別の銀行のローンは無事に契約でき、確認済証がないことの心配もあまりないようですので、近々決済予定です。ありがとうございました!

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

usk********さん

2008/4/1709:12:31

建築確認申請書
簡単にいうと、「この敷地にこんな建物を建てますが宜しいですか」と建築主事に申請する。(窓口は建築指導課)
建築確認済証
申請書の書類、図面等が建築基準法に合致しているかチャックし合法であった場合にその建物を造る許可を下ろす。
検査済証
建物の完成から4日以内に建築主が完了届を提出し建物が建築確認済証通りに建てられたかどうか検査し建築確認済証通りに建てられていれば検査済証が発行される。

文面から「建築確認申請書」を申請し「建築確認済証」が下りたが【建ペイ率】や【延べ面積が建築確認済証より大きく造った】為「違法建築物」となり「検査済証」が下りないことで「完了届」を出さなかった。
本来は違法建築なので「取り壊し」や「建築確認済証通りの造り替え」の行政指導があったり「罰則」が適用されますが、行政がそこ迄の事をしなっかったのでしょう。
銀行のローンは各銀行の規定がありますので全ての銀行でローンを組めないかはわかりません。
土地の上に建っている事でその土地の担保価値を銀行がどう判断するかです。
土地のみを担保にして万一銀行が担保の土地を手にしてもそこに建っている「違法建築物」には手を出せません。

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