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任意売却と売却

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ID非公開さん

2016/8/515:51:24

任意売却と売却

不動産関係者のかた、法律にお詳しいかた教えてください。

親戚が家の維持が困難なため(現在当座の生活分の預貯金はあるものの家族を亡くし鬱になり休職中で将来への自信がなく広い家が不用になった為)持ち家と土地を手放すことになりました。
私はその相談を受け、本人の精神状態もあってお手伝いをしています。

ネットで調べ、持ち主が主体的に手離す方法として任意売却と売却があるところまでは分かったのですが、どう違うのかイマイチよく掴めません。

ネット査定と地域の不動産屋さんで三社査定してもらったところ、地価の高いことと上物フルリフォームから日が浅いために会社により多少差はありますがどちらも
ローン残債<評価額
ローン残債=評価額
ローン残債+多少持ち出し=評価
という結果でした。
一括現金で残債を支払うことはできなさそうですが、売ったお金を支払いに充てることでかたがつくので、売った後になお債務が残る…という状況はなさそうな見通しです。

そこで質問です。

①この場合でも、通常の売却ではなく任意売却を選択したほうがメリットはありますか?
②任意売却売却を選択したとき、ローン滞納の履歴や分割返済などといった相談がなくとも任意売却した時点で信用情報に傷がつくのでしょうか(俗に言うブラック)?
③売却仲介を申し出、なかなか買い手が付かず、その間で本人が体調悪化で生活に行き詰まり1〜2ヶ月の滞納がおきたと仮定します。
その場合、即ブラックになるのでしょうか?(現在賃貸を探す手伝いもしていますが、公営に空きがない地域であり民間のアパートは保証会社の審査や家賃引き落とし用のクレジットカード契約が必要なところも多くできるだけ信用情報は傷つけたくありません。)

宜しくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

mero3punchさん

2016/8/800:35:17

私は任売屋さんです。

そもそも任意売却は代位弁済後に行われる取引です。

代位弁済後ですと信用情報は汚れます。
汚れますが、カードや賃貸は借りれます。

>>>>一括現金で残債を支払うことはできなさそうですが、売ったお金を支払いに充てることでかたがつくので、売った後になお債務が残る…という状況はなさそうな見通しです。

とのことなので通常売買をするべきです。
多少残債が残っても無担保でローンを組み替えるようにすることで対処可能です。

任意売却についてはこちらを参考にしてください。
http://xn--ihq79ib1jsxjvtjnwl.com/?p=291

任売を無理やりするのはできますが、質問者様の立場だと全くプラスが無いと思います。

デメリットは
信用情報に記録が残る
一括弁済を請求される
競売の手続きが開始される

といったことがあります。
任意売却は住宅ローンなどが払えない方が少しでも競売よりも高く売却をし、残債を少しでも少なくしようとする方法なので、おススメはしません。

それよりも3社の査定を依頼されているのであれば、最悪の場合の買い取り価格の査定も依頼しておけば、代位弁済前に売却できるので間違いないと思います。

流れとすると
一般売却⇒ 買い取り もしくは 一般売却 ⇒ 任売

という形で処理できると思います。

①通常売却を選択すべき

②傷つきます。 代位弁済、2か月以上の延滞は記録されます。

③グレーの状態です。借り入れはできませんが、賃貸やカードは大丈夫な場合が多いです。(駄目な場合もあります)

ベストアンサー以外の回答

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whitereareaさん

2016/8/620:07:03

少し補足すれば、ローン返済が滞り、近い将来競売にかけられるような状況になった時に、競売の前に(仮に売却額がローン残額を下回っても金融機関等と交渉して)売却するのが任意売却です。

つまり競売か任意売却かというような時に使われる用語であって、売却か任意売却かというような話には使われません。

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hekky21さん

2016/8/518:32:03

ローンのある不動産を銀行の理解のもとに売却することを、任意売却と言います。ローンが延滞している場合に用いるので、延滞していなければ、普通に売却ですね。
ですので①延滞していれば任意売却、なければ売却。メリット云々ではない。
②③延滞すれば2ヶ月でブラックです。
銀行にもよりますが、2ヶ月延滞すると内容証明郵便で督促状がきます。3ヶ月で競売にかかるので、1ヶ月延滞した時点で銀行に相談し、任意売却に持っていくのが筋です。

thank_youさん

2016/8/518:09:50

ちょっと勘違いがあるようです。
任意売却をするということはローン返済が破綻しているということであり金融機関の許可が必要です。ですから、通常の売却が選択肢にあるのだとしたら任意売却を金融機関が認めるわけがありません。任意売却をする時点でローンはすでに破綻しているわけですから信用情報はすでに傷ついています。

2016/8/517:41:56


任意売却はできません。
任意売却とは、住宅ローンの滞納が続き、債権権が保証会社に移行しないと認められません。
単純に、1.2回滞納したからと言って、住宅ローンの残債を残すような売却は認めません。(あくまでも、住宅ローン全額返済が基本です)


③1.2ヶ月ではブラックにはなりません。

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