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土地の使用許可についての質問です。 路地状敷地の隣家が新築する事になり、測量...

thanksnewyorkyankeesさん

2016/10/217:24:40

土地の使用許可についての質問です。
路地状敷地の隣家が新築する事になり、測量した所、接道幅員が基準より5㎝程足りない事がわかりました。

そこで、路地に隣接する私の土地の幅5cm、長さ約15mを使用したいと申し入れがありました。その部分は駐車場にしており、現時点での実用上は貸しても問題はありません。
しかし、実は将来その私の土地(約40坪ほど)は丸ごと売却しようと思っており、今回の使用許可を隣家に与える事で、土地の売却がうまく進まない事を懸念しています。
隣家と言う事もあり、使用許可の申し出を断りずらいのですが、どの様な形態で貸せば、将来の土地の売却にとって不利にならないでしょうか?

どの様な方法があるか素人でわかりません。
すみませんが宜しくお願い致します。

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jimokukkさん

2016/10/218:18:25

借地権を与えることになりますので、売却時には重大な問題になりますね。借地権の解除は通常の借地契約では不可能ですから、売却時にはその部分の土地は存在しないものとして売却するよりなくなってしまいます。

たとえ親しい隣家とはいっても、土地の境界問題に関してはシビアであるべきで、将来一括売却の予定があるのでと明確に理由を伝えて断った方がいいと思います。

将来解約可能な定期借地契約を結ぶという方法もありますが、それでも最低50年は解約できません。

どうしてもというのであれば、どうせ賃借でも売却でも与える権利はたいして変わりないのですからこの際、売却話に変えてはいかがですか?

その場合の売却価格は、土地の評価額ではありません。それじゃ隣家にあまりに虫のよい数字になります。

隣家の土地が建築不可の使い道のない袋地から、建築可能な宅地に変わった場合の一筆の土地の評価額の差額が、その土地を手に入れることで隣家が得る利益なのですから、その利益分は、売却するあなたが受け取るべきです。かなりの額になるでしょうね。

その額に、あなたの土地が減ることで、将来自分の土地をその分安く売らなければならなくなるだろう損害額とを合計した額に、登記手数料などは全額隣家負担で売却することにすればいいと思います。

それを払えば隣家はその分土地の評価額があがるのですから損はないですし、あなたの土地を将来売却する際でも、あなたはその分の土地が売れないことで受ける損がありませんから、両家とも得をする話になります。

あなたがそれを言い出すと角が立つと思うなら、不動産屋を仲介して正当な金額を試算させると言って、あなたのそのような意向を伝えた不動産屋に淡々と計算させればいいでしょう。あなたが手配した不動産屋じゃないと、そういう計算はしてくれませんが。

どのみち不動産屋に仲介させた方が後々のためにはよいと思いますから。もちろん不動産屋の仲介手数料も全部隣家負担です。

それらを原則として交渉し、最終的にはお隣なのですから、そこから金額的には多少の妥協をしてさしあげればいいと思います。

  • jimokukkさん

    2016/10/0218:33:47

    それと一時的に使用貸借契約を結ぶんで家が完成したらすぐに返却してもらう、なんてこそくな事は、すぐに思い浮かぶことだと思いますが、一番避けたほうがいい行為だと思います。

    やっぱり返すのはやめたといわれたらお隣と争いごとになってしまいます。

    最終的には勝てるかどうかじゃなくて、そういうご近所トラブルは未然に防がなければなりません。

    それに建築基準法上も、隣家の確信犯的な違法行為に荷担したことが明白ですから、問題になった場合には巻き込まれる可能性があります。

    しかもそういうトラブルを内包した土地なんて売却したら、あとで購入者とお隣との間に境界争がおきたとき、責任を取らされてしまいます。

    あなたの家にとっても隣家にとっても、いいことなんて何もありません。

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dialpondさん

2016/10/815:17:03

路地状とゆーことはもう一人お隣さんいますよねそちらはどーなんですか?
路地状しきちがもともと家が建ってる土地なら2mあるはずなんですが?
ちょっと気になりますね
よくわからない状態での貸借はオススメしません!

maimaiga88さん

2016/10/315:04:52

やめましょう
貸借関係はトラブルの元ですよ
いつ隣人が亡くなって相続が発生したり別の人が入ってきたりするかわかりません
それはあなたの家も同じです

きっぱり売ってしまうか?
話に応じないかのどちらかです

どのような形態でも何も貸すことだけはおすすめしません

cbnss2272000さん

2016/10/308:25:23

★、近隣との宅地借地は境界線を未確定と近隣者が貴方宅がはみ出て
゛゛いると云われた状態で、借地関係を持つことは無駄な行為です。
゛゛近隣者依頼が土地家屋調査士事務所ならば、貴方宅と隣家の四面

゛゛土地測量して案分して同意するかの問題です。貴方様宅だけはみ
゛゛出ているならばそれで同意することです。その際は「土地境界確
゛゛定図」を作成し近隣との署名捺印した写しを頂けるのが最善です。

゛゛土地境界確定図があれば近隣者と此れからトラブルは起きません。
゛゛また他者への譲渡する場合も同様です。確定図がないと不利です。

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wakabadouzenさん

2016/10/307:07:41

将来売却予定ならば、jimokukkさんのおっしゃるようにビジネスライクにきちんと明確に処理した方がいいと思います。
不動産屋を間に立てるというのも賛成です。

貸してあげようと言うおつもりがあるのなら、たかが0,22坪ぐらいの土地、売った方があとくされがないでしょう。
向こうに都合がよすぎではありますが。

本来は向こうから、金を積んで(割増金額で)頭を下げて相談に来る事。
なので、向こうから交渉してくるまで、困ったなあ~って言っているのも一つの方法かと思います。
こちらから損にならない金額を提示するよりも向こうに言わせる方が角が立たないので。
貸すのもなあ~、将来売るから、、、あやふやな状態にしてはおけないんだなあ、、どうしたらいいのかなあ、、、って。
察してくれないのかしら?

売らない!貸さない!だっていいんです。
お隣さん同士の助け合いには限度があります。
特にお金が絡むことは。
今回のような場合、常識的に断っても質問者さんが人でなしとは見られないはず。

ただ、境界線がたった5㎝違っていたというのは、双方の先代とかのミスという可能性もあるのでは?
本来は合法的に2mにしたかったはずだし、きちんとなされていたならその土地はお隣の土地だったはず、なのでは?
そういうことを考えると、本来の2mにする事に協力してあげてもいいと思います。
これを機会に売るのが一番いいのではないでしょうか?

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2016/10/217:40:20

建築確認申請に通路として添付するだけなので、使用貸借の借地契約で貸して、新築完了と同時に使用貸借の借地契約を解約し返してもらえばどうですか?

新築の際には貸し出した土地分の建蔽率と容積率は使わない様に念押ししておけば良いと思います。

もともとの土地が10坪で建蔽率が6割なら、6坪しか建てないでねという意味です。貸し出した土地分まで目いっぱい使用された場合、こちらの敷地分の建蔽率面積が将来差し引かれる可能性があり、こちらの買主にそれを説明する義務が発生しややこしいからです。

許可をもらう時だけ貸し出して、建築が終われば返してもらえば、問題無いと思いますよ。

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