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金利とREITの関係について。 初心者です。以下の文について。

low********さん

2016/12/1015:24:27

金利とREITの関係について。

初心者です。以下の文について。

―――――――――――――――――――
金利上昇局面では借入金に頼るREITの金利負担が増し、
配当利回りの魅力が相対的に薄れるので、
REIT相場は下落する傾向があります。
―――――――――――――――――――

>借入金に頼るREITの金利負担が増し
の部分が特に分かりません。誰が誰の何を何故でしょうか?

>配当利回りの魅力が相対的に薄れるので
国債の話ならば、国債価格と利回の関係は分かりますが、
REIT債価格ではなく「REITの金利負担」とは?

REITについては基から良く知らない上にちょっとこんがらがっています。
不特定多数からの投資でお金を集めて土地建物を運用して利益を出す仕組みだという程度の知識です。
文について、因数分解的なやさしいご説明をお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

ado********さん

2016/12/1017:36:21

>借入金に頼るREITの金利負担が増し

REITは例えば投資家から100億円集めて100億円分の不動産を買い、そこから得られる家賃収入を投資家に還元するというだけではありません。買った不動産を担保にして借金をしてさらに不動産を買う、あるいは投資家から集めた100億円を頭金にして不動産を購入し、足りない部分は銀行からの融資に頼るということをやっているのです。借り入れを組み合わせ、資金を膨らませて使うことにより投資の回転効率を上げる、つまりより多くの配当を出そうとしているのです。

だから投資家から集めた資金が100億円でも実際には例えば銀行から400億円を借り入れて500億円分の不動産を買い、500億円分の不動産から得られる家賃収入で銀行から借りたお金の金利を払って毎月の返済を行い、残余部分を実際の収益として投資家にREITの配当として払っているというのがREITの事業の中身です。

だから金利が上昇すれば銀行などから借り入れた資金に対して支払わなければならない金利負担が増加し、投資家への配当支払いが減少してしまうことに繋がります。


また質問と直接関係ありませんが、金利が上昇すると不動産の相場にはマイナス要因になります。不動産を買う場合には借金をして買う人が多いし、金利が上昇すると毎月のローンの支払い額が増えてしまうからです。だから金利上昇が不動産価格の下落にまで繋がるようになるとREITの持っている資産の評価額が低下することになり、REITの相場が下がることに繋がります。

債券や銀行預金の金利が上昇すればREITの相対的魅力が薄れることと併せて金利の上昇はREITの配当やREITそのものの相場にとってマイナスになるのです。

  • 質問者

    low********さん

    2016/12/1019:27:20

    読んだ後に何の疑問も残らない、非常に分かりやすい説明でした。
    もはや付け足す言葉もありません。

    ado1066aet2さんのおかげで完全に理解できました。
    ありがとうございます。

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