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土地を購入したのですが不動産屋の広告より37坪との表記でしたが実際は34坪で3坪少...

takamatyanさん

2017/1/1111:43:26

土地を購入したのですが不動産屋の広告より37坪との表記でしたが実際は34坪で3坪少なかった事が購入後の測量で判明しました。ちなみに坪単価は50万円です。

もともと坪数が少ない所1割近く減るのは納得できません。最初に不動産屋との契約で公簿取引ですので多少の誤差はありますって聞いていたので誤差程度ならって思ってましたが、、、それと不動産屋の広告の表記に間口寸法約15mと記載されていたのに実際は14m42㎝で58㎝の違いがありました。間口や全面道路などは広告だす不動産屋がある程度実測が容易に出来ると思うのですが、全面道路の寸法は広告通りでした。頂いた地積測量図には平米数は載っていて124,30平米でした。約37です。しかしながら地積測量図と言っても4面中1方しか寸法は載っておらずおそらく不動産屋が正面間口の寸法を測り多めに広告に載せたと思うのですが右側はポイント杭があり左側はブロック塀(10㎝)でしたので内、外、で10㎝の違いでしたら納得できるのですが、自分達でそのあたり最初に測っておくべきでした。
更に広告金額で買い付け証明を1番に出したのに2日後に2番手の人がもう20万円上乗せで購入意思を出しているので広告金額より20万UPでしたら購入出来ますよってことでしたので泣く泣く20万UPで購入したのに悔し事ばかりです。

質問したい事は、公簿取引ですので多少の誤差はありますって聞いていたのですが誤差程度で済むのでしょうか?
後不動産屋の広告の過大表記とも思える寸法違い
買い付け証明後の値段吊り上げ、取引した不動産屋との信頼関係なんてもてません。
宜しくお願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

kenanami3150さん

2017/1/1212:58:22

団塊世代の不動産問題コンサルタントです。

土地を購入した際に、事前に説明を受けていた面積より少なかった、
とのことで、不動産屋に信頼を置けなくなった、との様子です。

通常、「公募面積」での取引は一般的であり、特に意図が無い限り、
実際の面積から算出した上での「差し引き勘定」は行いません。

「誤差」という表現は日常でよく使われますが、その意味の受け取り方
は人によって大きく違う、なども十分にあり得ます。

ただそこで、その面積の差は、現実問題として買主に取って、どれほど
の影響があるのか、と言いますと、微妙なところです。

なぜなら仮に一戸建を新築する場合でも、土地の面積全体に住戸を建築
する訳でもなく、庭などを設計される中に含まれるようにも思えます。

37坪の内の3坪であれば、平たく言えばタタミ10帖程度でしょう。
例えば建ぺい率60%の一般地域の建築物であれば、約22坪の敷地を
使用することになり、残地は庭などにならざるを得ないでしょう。
つまり15坪程度の庭が12坪になるような状態です。
そしてその金額はその取引価格のままです。

一方、売主側の状況を説明しますと――――
仮に土地が「実測精算」を条件としていれば、本来、現在の取引価格で
売りに出されていた土地を売ったところが、実測したら3坪余分に
あった・・・・・とのことで、3坪分を余分に支払え、とされたらあなたは
快く「土地が増えた」として承諾するでしょうか。

これらは「お互い様」との精神で、売主・買主が公平になるよう設定
されたようにも思われます。

そして、「何となく合点が行かない」心情もあるのも自然ですが、
測量図・境界杭などは一定のアバウトな存在のものもあるのも事実です。

そこで土地を境界杭などの存在を確認した上で、見た目で納得する場合
も多いものですので、両者お互い様として済ます傾向が多いようです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
また、買付証明提出の前後のタイムラグで、取引金額の変更、などは
決して珍しいことでもありません。

売主はあくまで「誰にいくらで売ろうと」自由ですので、
1番手・2番手・・・・・などは、不動産屋同士が便宜的に自制している
だけのことです。

従って、2番手が○○万円値上げした金額を提示してきた―――のなら、
1番手のあなたが同条件で承諾する状況でなければ、2番手の優勢に
なるのはやむなし、なのです。

前記の捉え方は、2番手の条件アップを受けて、そのまま売主側が、
あなたに通知せず内緒で契約してしまった、などがあってもケンカに
ならないのです
尤も「その行為」は、売主と業者との「媒介契約」の形態や、業界人の
モラルとして疑問は発生するかも知れませんが・・・・・・・・・・

これらの行為・現象は、一般の方から見たら奇異にも思われても自然
なのですが、一生に一度あるかないかの住宅購入は頻度が低く、あまり
騒がれないのも事実です。

恐らくあなたの「釈然としない」感情は、前記の内容よりも不動産屋の
態度や言葉、姿勢に納得できないものを感じたからではないでしょうか。

損得勘定はともかく、今後その不動産屋と付き合うことなどはないで
しょうから、新築物件の方に神経を傾注した方が賢明かと思われます。

以上、参考になれば幸です。
--------------------
★更に質問があれば「回答リクエスト」からどうぞ。 開くには、
上記<kenanami3150>を開いて左側の<回答リクエスト>で投稿。
★参考になれば私の「知恵ノート」もごらん下さい。(全14項目)
http://chiebukuro.yahoo.co.jp/my/myspace_note.php?writer=kenanami31...

質問した人からのコメント

2017/1/17 11:59:06

こちらの落ち度は分かっていますが、購入前の不動産に前もって測りにくかったです。不動産屋に連絡して測してもらったら良かったですね。後その地域での物件の出物が少なくどうしても欲しい物件でしたのでこちらが弱い立場でしたのでした。ありがとうございました。
建ぺい率90%の近商なんで3坪の違いが大きくひびいています。

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bego2103siroさん

2017/1/1216:27:31

公簿取引、精算なし、であれば、そのまま。

2017/1/1119:03:24

契約書に添付された現況図と現場とに違いがあり、誰が見ても誤りであると解釈できる場合なら、公簿取引とは言え、売主に責任があります。

添付の資料に境界がたとえば、ポイントとブロックであると言うような表記はありますか?それをあなた以外の誰が見てもそう解釈し、そこが境界であるように誤解してしまう表記ですか?

その場合は売主に価格の交渉ができる可能性があります。

公簿取引と言うのは、明示された土地境界を正確に実測した場合に公簿と誤差があってもそれは保証しないという取引の事です。
もともと明示された境界が実はそこでは無く、違った場所であったという場合は誤差ではなく、誤りです。誤りの責任は当然に売主にあります。

方法は調停に打って出る事です。訴訟になっても50万×3で150万の予算があれば足が出る事はまずありません。

上記の事を踏まえて、業者に申し入れてみて、訴訟も辞さない態度で臨めば、中間的な落としどころを提示されるはずです。売主も多少の値引きに応じる方が時間や労力の節約になるからです。

あなたも実際に訴訟に発展するより、落としどころで和解した方が、楽なはずでしょうから、そこを狙って頑張ってみて下さい。

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カテゴリマスター

2017/1/1117:50:26

どうも、この図面は、分筆した際の残地図面のようですね。
1辺の辺長しか記載のない測量図は、ありえません。
図面の右上には、質問者さまが買った土地の地番でなくて、
隣の地番なんじゃないでしょうか?
登記簿売買は、登記簿を修正なしで売買します。
測量をして、1㎡当りの単価を極めて精算する取引では
ありませんので、質問者さまは、不利ですね。
で、今回は売主は個人ですか、それとも不動産屋が
売主なんでしょうか?
売主が不動産屋なら、先に測量をやっておいて欲しい処
だと思いますが。
そこら辺を裁判所で調停してみては、どうでしょう。
本裁判より、かなり安く上がるはずですが、結果はどうだか
オイラには分りません。
公差といって誤差の範囲を超えてると少しは、有利かとは
思いますが。
弁護士を立てて、本裁判となると、弁護士料は高いですから、
慎重にやってください。

hyuga_koretoさん

2017/1/1113:29:03

>しかしながら地積測量図と言っても4面中1方しか寸法は載っておらず…

残地ですね。
以前の土地の分筆時に必要な土地だけ測量して残りを残地として総面積から測量した土地の面積を引いて表記された土地です。

そういう土地は実測との誤差が大きい場合が多いので現地で辺長を当たるのが一般的です。

契約条文に「本取引は公簿取引とし、公簿と実測に差異があっても互いに異議を述べない」という文言があると思うので”多少の誤差”と言ったとしても契約条文が全てです。

不動産屋が間口を測った際、ブロックの内外を間違えて14m52cmなら切り上げで”約15m”です。

none119255さん

2017/1/1112:24:58

公簿取引なので誤差とかの問題ではなく、登記簿のままなのです。
たとえ半分でも文句は言えません。
間口くらいド素人でもメジャーで測れます。確認しなかった質問者の落ち度です。

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